Отдельные положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступили в силу 5 августа 2008 г.
До 1 июля 2010 г. предприниматели, выступающие арендаторами государственной или муниципальной недвижимости, получили возможность выкупить используемые ими помещения. Однако в связи с применением норм данного Закона на практике возникали проблемы.
Федеральным законом от 17.07.2009 N 149-ФЗ в рассматриваемый Закон внесены существенные изменения, вступившие в силу с момента его опубликования, то есть с 22 июля 2009 г.
Обратная сила закона
Одним из спорных вопросов является действие Закона во времени. Как следует из ст. 10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, он вступает в силу (за исключением некоторых норм) по истечении 10 дней со дня его официального опубликования, то есть с 05.08.2008. Другими словами, начиная с этой даты при соблюдении всех обязательных условий органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления не вправе отчуждать недвижимость, арендуемую субъектами малого и среднего предпринимательства, иными способами, кроме как предусмотренными ФЗ.
На деле это должно происходить так, как предписывает ст. 4 Закона: орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, предусматривает в решениях об условиях такой приватизации преимущественное право арендаторов, соответствующих требованиям ст. 3 Закона, на приобретение арендуемого имущества.
Тринадцатый ААС в Постановлении от 03.03.2009 N А26-6641/2008 указал, что согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Закон распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо в нем оговорено.
Если решение об условиях приватизации было принято до вступления в силу рассматриваемой нормы, то исключается его несоответствие рассматриваемому нормативному акту и применяется общий порядок приватизации имущества (Постановление ФАС СЗО от 06.02.2009 N А21-5095/2008, Определение ВАС РФ от 08.05.2009 N ВАС-5056/09).
Следовательно, многие предприниматели, арендовавшие государственную и муниципальную недвижимость два и более года, не смогут реализовать свое преимущественное право на приобретение недвижимости, если решение о ее приватизации было принято до 5 августа 2008 г. Такова была воля законодателя.
Регистрация: быть или не быть?
Условия, при которых субъект малого и среднего предпринимательства может реализовать свое преимущественное право на выкуп арендованного имущества, изложены в ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ:
- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;
- арендуемое имущество не включено в утвержденный по ч. 4 ст.18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Наиболее интересными с точки зрения проблематики вопроса являются п. 1 и 2 ст. 3 рассматриваемого Закона. Например, на практике сразу возникает вопрос по применению п. 1 ст. 3: должны ли рассматриваемые договоры аренды быть зарегистрированы как договоры аренды недвижимости, заключенные на срок более года? Некоторые представители Росрегистрации высказывают мнение, что эти договоры обязаны пройти государственную регистрацию.
Это утверждение представляется спорным. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Иными словами, договор аренды, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если после окончания срока действия договора арендодатель не потребовал возвратить арендуемое имущество, а арендатор с согласия арендодателя продолжил пользоваться арендуемым имуществом, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Законодательство не содержит указания на обязательность государственной регистрации договоров аренды, заключенных на неопределенный срок. Аналогичной позиции придерживается и судебная практика (постановления ФАС ЗСО от 13.08.2008 N Ф04-4009/2008/7498-А45-9; ФАС ВВО от 15.10.2008 N А43-1168/2008-21-8; ФАС УО от 04.02.2009 N Ф09-9093/08-Сб).
Очевидно, что понятие "неопределенный срок" может включать в себя и "два года и более". Поэтому субъект малого и среднего предпринимательства, получивший письменный отказ соответствующего комитета по управлению имуществом в предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного имущества на том основании, что договор аренды не прошел в свое время государственную регистрацию, может обратиться в суд за защитой своих прав.
Добросовестный арендатор
До принятия Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ, внесшего существенные изменения в рассматриваемый нормативный акт, неоднозначное толкование вызывало и такое условие предоставления преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, как надлежащее перечисление арендной платы в течение срока аренды (п. 2 ст. 3 Закона). На практике муниципалитеты считали предпринимателя недобросовестным арендатором в случае нарушения срока оплаты даже при отсутствии его вины, например по причине изменения кодов бюджетной классификации.
Министерство экономического развития РФ в письмах от 22.12.2008 N Д05-5883, от 23.12.2008 N Д05-5869, прямо указывая на то, что оно не является органом, уполномоченным осуществлять официальное толкование федеральных законов, изложило свою точку зрения на этот вопрос. В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых - согласно традициям делового оборота или иным обычно предъявляемым требованиям. Основания ответственности за нарушение обязательства изложены в ст. 401 ГК РФ: лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Таким образом, делает вывод Департамент государственного регулирования в экономике Минэкономразвития России, в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.
Установлен и разумный критерий добросовестности арендатора: задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) должна отсутствовать на день заключения договора купли-продажи или на день подачи заявления на реализацию преимущественного права в случаях, предусмотренных Законом. Кроме этого, в ст. 3 Закона внесена норма, позволяющая арендаторам, даже имеющим задолженность, все-таки реализовать свое преимущественное право: орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, в течение 10 дней с момента принятия решения об условиях приватизации направляет арендатору следующие документы:
- копию решения о приватизации;
- предложение о заключении договора купли-продажи;
- проект договора купли-продажи;
- и что самое важное - требование о погашении задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) с указанием ее размера.
Таким образом, большинство арендаторов смогут воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества. В современных экономических условиях это становится существенным подспорьем малому и среднему бизнесу.
К сожалению, неоднозначность некоторых норм Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, направленного на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства, все еще дает возможность местным властям препятствовать реализации преимущественного права предпринимателей на приобретение недвижимости. Это выражается и в передаче имущества в МУПы (ГУПы) и муниципальные учреждения для муниципальных нужд, и в выставлении права "продления" договоров аренды на торги, и в простом игнорировании норм закона. Между тем предприниматели все чаще обращаются в суд за защитой своих интересов.
Однако порядок реализации права преимущественного выкупа становится более четким и либеральным, что позволит малому бизнесу решить проблему отсутствия недвижимости.
