Одни субъекты общественного питания не имеют собственной торговой площади, другие испытывают потребность в ее расширении. И в том, и другом случае выручить организацию общественного питания может договор аренды нежилого помещения, заключаемый с собственником недвижимого имущества. В соответствии с договором организация использует чужую площадь на правах арендатора.
В соответствии со ст. 625 ГК РФ к отдельным договорам аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие нормы арендных отношений, если отсутствуют специальные нормы, установленные ГК РФ в отношении названных договоров.
Таким образом, к договору аренды нежилого помещения будут применяться и общие положения об аренде (ст. 606-625 ГК РФ), и положения, регулирующие аренду зданий и сооружений, поскольку арендуемая площадь, как правило, находится либо в здании или сооружении и неразрывно с ними связана. Судебная практика относит такие виды договоров к договорам аренды недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями (Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Сторонами по договору аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем в соответствии со ст. 608 ГК РФ является собственник имущества, арендатором - лицо, которое получает во временное владение и пользование имущество и платит за это арендную плату. Как следует из ст. 607 ГК РФ, предметом договора аренды могут выступать любые непотребляемые вещи, в том числе земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, их части и т.д.
Если объектом аренды выступает здание или сооружение, то к договору аренды следует приложить поэтажные планы здания или сооружения, где указаны сдаваемые в аренду помещения, размер арендуемой площади, наличие или отсутствие залов обслуживания, что поможет при уплате плательщикам единого налога на вмененный доход.
В отличие от общих норм для договора аренды нежилого помещения письменная форма договора является обязательной (ст. 651 ГК РФ). Письменная форма договора может быть соблюдена посредством составления документа, подписанного арендатором и арендодателем. Несоблюдение письменной формы договора аренды нежилого помещения в составе объекта недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст. 610 ГК РФ срок, на который стороны заключают договор аренды нежилого помещения, определяется договором. Если же арендатор и арендодатель не указали срок, на который заключается договор аренды, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону о своих намерениях не менее чем за три месяца до расторжения соглашения.
Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более года, в том числе на неопределенный срок, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. Данное требование распространяется и на договоры аренды нежилых помещений, являющихся либо самостоятельными зданиями или сооружениями, либо их частью (Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. N 53).
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется в соответствии с нормами Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона N 122-ФЗ обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после вступления в действие данного закона.
Обратите внимание: учесть расходы на содержание арендованных площадей, включая арендную плату, при обязательности регистрации организация общественного питания сможет лишь после государственной регистрации договора аренды. Именно такой точки зрения придерживаются контролирующие органы (Письмо Минфина от 12.07.2006 г. N 03-03-04/2/172, УФНС России по г. Москве от 23.11.2009 г. N 16-15/122370).
Так как государственная регистрация договора аренды недвижимости процедура довольно утомительная, да и не дешевая, организациям общественного питания следует заключать такие договоры на срок менее одного года, например на 11 месяцев. В этом случае без регистрации договора можно обойтись. Даже если стороны в дальнейшем захотят продлить договор на тот же срок и на тех же условиях, такие действия нельзя квалифицировать как изменение срока договора, который составляет более года (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. N 59).
В силу ст. 652 ГК РФ при аренде недвижимости к арендатору переходят права пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования.
Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится объект недвижимости, в котором сдается в аренду площадь, то арендатору предоставляется право аренды (иное право) на соответствующую часть земельного участка. Обычно это закрепляется в договоре аренды здания или сооружения.
Если же это договором не определено, то к арендатору переходит на время аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, на котором расположена арендуемая площадь.
Если арендодатель недвижимости не является собственником земли, то в этом случае к арендатору переходит на срок действия договора аренды право пользования частью земельного участка.
В отношении того, кто выступает плательщиком земельного налога, следует напомнить, что в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды. Поэтому плательщиком земельного налога будет в любом случае арендодатель (независимо от того, является он собственником земельного участка или пользуется им на праве аренды). При этом договором аренды недвижимости может быть предусмотрено, что в состав арендной платы, уплачиваемой арендатором, включена земельная составляющая. Отдельно уплачивать земельный налог, минуя доходы арендодателя, арендатору запрещено.
В отличие от общих норм об аренде согласованный сторонами размер арендной платы признается существенным условием договора аренды зданий или сооружений, поэтому если в договоре аренды недвижимости не определен размер арендной платы, договор считается незаключенным. В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, в данном случае не применяются.
Следует иметь в виду, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66), что приводит к очень печальным последствиям и для арендатора и для арендодателя.
Передача организации общественного питания нежилого помещения в аренду осуществляется на основании передаточного акта или иного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
Обязательство арендодателя считается исполненным с момента передачи площади в пользование и подписания передаточного акта. Если какая-либо из сторон уклоняется от подписания документа о передаче, то это рассматривается как отказ стороны от исполнения условий договора.
При прекращении договора аренды нежилое помещение возвращается арендодателю также с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.
Порядок пользования арендованной площадью арендатором, обязанности сторон по содержанию, улучшению арендованного имущества, а также прекращение договора аренды нежилого помещения урегулированы общими нормами арендных отношений.
При заключении договора аренды нежилого помещения организация общественного питания обязательно столкнется с вопросами оплаты коммунальных услуг и услуг связи, ведь договором аренды может быть предусмотрено, что такие услуги оплачиваются как арендатором, так и арендодателем.
При оплате коммунальных услуг следует помнить, что на основании ст. 548 ГК РФ к отношениям с энергоснабжающей организацией применяются правила параграфа 6 "Энергоснабжение" главы 30 ГК РФ.
Статьей 539 ГК РФ определено, что договор энергоснабжения заключается между энергоснабжающей организацией и абонентом (потребителем). В соответствии с договором энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту через присоединенную сеть энергию, а абонент - оплачивать ее, соблюдать предусмотренный договором режим потребления энергии и обеспечивать безопасную эксплуатацию находящихся в его ведении сетей.
Так как потребителем по договору аренды нежилого помещения выступает арендатор, то именно он и должен заключать договор с энергоснабжающей организацией. Вместе с тем такой договор энергоснабжающая организация заключает только с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии. Как правило, таких устройств и оборудования у арендатора нежилого помещения нет, поэтому стороны договора специально предусматривают положение о том, как будет производиться оплата коммунальных услуг - за счет арендодателя либо за счет арендатора.
Если оплату осуществляет арендодатель за свой счет, то договором аренды предусматривается размер арендной платы, включающей расходы на коммунальные услуги и услуги связи, потребленные арендатором. В этом случае арендная плата, полученная арендодателем, включается в его выручку. Если основным видом деятельности собственника нежилого помещения является предоставление имущества в аренду, то такие доходы будут для него доходами от обычных видов деятельности. Соответственно оплата коммунальных услуг и услуг связи, в том числе услуг, потребленных арендатором, признается расходом арендодателя.
Если предоставление площадей в аренду - не основной вид деятельности, то суммы полученной арендной платы будут отражаться в составе прочих доходов, а оплата коммунальных услуг и услуг связи - в составе прочих расходов.
В налоговом учете действует аналогичное правило. Если предоставление в аренду нежилого помещения не является основным видом деятельности, то арендная плата учитывается в составе внереализационных доходов (ст. 250 НК РФ), а оплата ресурсоснабжающим организациям будет признаваться внереализационным расходом (ст. 265 НК РФ).
Если арендатор оплачивает коммунальные услуги и услуги связи за свой счет, то договором предусматривается, что оплату производит арендодатель, а арендатор компенсирует ему сумму коммунальных расходов, потребленных непосредственно им.
Чтобы избежать негативных последствий при применении вычетов (причем как у арендодателя, так и у арендатора), следует закрепить положение о том, что в части оплаты коммунальных услуг и услуг связи действуют элементы посреднического договора, в данном случае агентирования, при этом вознаграждение агента входит в сумму арендной платы.
Арендатор имеет право учитывать коммунальные платежи в составе внереализационных расходов согласно Письмам УМНС России по г. Москве от 21.08.2002 г. N 26-12/38756, от 23.09.2003 г. N 26-12/52001.
Напомню, все расходы у арендатора должны быть документально подтверждены. Документальным подтверждением расходов являются счета ресурсоснабжающих организаций, выставленные в адрес арендодателя (Письмо Минфина от 30.01.2008 г. N 03-03-06/2/9).
Арбитры указывают, что счетов арендатору вполне достаточно, чтобы учесть коммунальные услуги и услуги связи при расчете налоговой базы по налогу на прибыль, если из самих договоров аренды (соглашений, заключенных во исполнение их условий) не следует обязанность арендодателя прилагать к счетам счета-фактуры, выставленные в его адрес ресурсоснабжающими организациями (Постановление ФАС Поволжского округа от 14.02.2008 г. по делу N А57-6798/06 и др.).
Кроме того, необходимо учитывать, что операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках договоров на возмещение коммунальных ресурсов, не относятся к реализации товаров для целей исчисления НДС. В связи с этим они не являются объектом обложения НДС, следовательно, счета-фактуры арендодатель выставлять не должен. Это значит, что арендатор, компенсируя коммунальные расходы арендодателя, не может применить налоговый вычет в сумме НДС, перечисленной арендодателю в составе суммы компенсации (Письма Минфина от 14.05.2008 г. N 03-03-06/2/51, ФНС России от 04.02.2010 г. N ШС-22-3/86@).
При заключении договора аренды нежилого помещения организация общественного питания обязательно столкнется с проблемой учета амортизации по неотделимым улучшениям, произведенным арендатором с согласия арендодателя, поскольку арендованное помещение всегда сопровождается его реконструкцией.
Налоговым законодательством предусмотрена возможность учета в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, затрат арендатора на капитальные вложения в арендованные объекты основных средств именно путем начисления на стоимость капитальных вложений амортизации. В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ по невозмещаемым капитальным вложениям, произведенным с согласия арендодателя, амортизация начисляется арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. N 1.
Данной точки зрения придерживается и Минфин. Так, в Письме от 06.09.2007 г. N 03-03-06/2/171 Минфин указал, что если согласно договорам аренды помещений стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, не возмещается арендодателем, арендатор вправе начислять амортизацию на неотделимые улучшения за время действия договора и учитывать ее при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Такой же позиции придерживаются и налоговые органы (Письма ФНС России от 13.07.2009 г. N 3-2-06/76, УФНС России по г. Москве от 25.08.2010 г. N 16-15/089245@).
Кроме того, согласно Письму Минфина от 14.05.2008 г. N 03-03-06/2/52 срок полезного использования, применяемый арендатором для исчисления амортизации по капитальным вложениям в форме неотделимых улучшений в арендованное имущество, является постоянной величиной и не зависит от срока эксплуатации самого объекта аренды.
Таким образом, организация вправе относить стоимость капитальных вложений в арендованный объект на расходы посредством амортизации лишь в течение срока аренды, рассчитывая норму амортизации исходя из стоимости улучшений и срока полезного использования реконструированного объекта. По истечении срока действия договора недоамортизированная стоимость капитальных вложений списывается за счет чистой прибыли.
