Наверное, любая компания сталкивалась с оформлением договора аренды недвижимости, и вряд ли найдется бухгалтер, у которого бы не возникло никаких вопросов в связи с этим. Эксперты журнала "Расчет" выбрали наиболее интересные ситуации из рассказанных читателями и попытались разобраться в них.
Заключаем договор
Ирина Созыкина, бухгалтер небольшой торговой фирмы из Великого Новгорода, в своем письме обрисовала знакомую многим ситуацию:
"Недавно мы подписали договор аренды и подготовились к переезду в новое помещение. Но нас туда не пустили. Арендодатель заявил, что передумал и будет пользоваться торговыми площадями сам. Что делать?"
Арбитраж рекомендует: требовать, чтобы арендодатель выполнил условия договора, т. е. дал вам возможность занять арендованное помещение. Договор аренды вступает в силу с момента, его подписания обеими сторонами (ст. 606, 650 ГК). После этого арендодатель не вправе нарушить условия соглашения.
Если он отказывается следовать договору, у вас есть два пути. Первый . настаивать на том, что вы имеете право въехать в помещение. Помимо того, вы можете требовать возместить вам все убытки, которые вызнаны неисполнительностью арендатора (например, компенсировать стоимость аренды другого помещения . из которого вы должны были выехать во вновь арендуемое). Второе . расторгнуть договор и опять-таки потребовать возместить все убытки, которые возникнут из-за этого (часть 3 статьи 611 ГК) (постановление ФАС Московского округа от 25 июля 2005 г. ≤ КГ-П40/6491-05).
У компании, в которой трудится Ольга Барыкина из Великих Лук, другая ситуация. Ее фирма уже несколько лет снимает очень удобное здание в центре. Но арендодатель его продал, а новый хозяин намекает, что не хотел бы видеть прежнего арендатора в новом году.
"Есть ли у нового собственника право "попросить" нас освободить помещение?" . спрашивает Ольга.
Арбитраж не согласен: Новый собственник не может требовать от вас ни изменения, ни расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК). Однако вам придется подписать с ним дополнительное соглашение и изменить в договоре сведения об арендодателе. Такое исключение из общего правила, судьи допускают, поскольку по договору аренды арендодателем может быть только собственник имущества (ст. 608 ГК). После смены владельца прежний арендодатель уже не может быть стороной в договоре аренды (постановление ФАС Центрального округа от 5 августа 2005 г. ≤ А68-ГП-337/7-04; п. 24 Информационного письма ВАС от 11 февраля 2002 г. ≤ 66).
Бывает и так: "Мы задолжали арендные платежи предыдущему владельцу помещения. Теперь новый собственник здания хочет расторгнуть договор аренды на этом основании. Может ли он так поступить?" . спрашивает Елена из Санкт-Петербурга.
Арбитраж протестует: нет, не может. Перед новым арендодателем вы отвечаете только за те платежи, которые имеют отношение именно к нему. А арендную плату за предыдущие периоды вы по-прежнему остаетесь должны прежнему владельцу (постановление ФАС Московского округа от 4 августа 2005 г. ≤ КГ-А40/6833-05).
Самое важное условие
Больше всего арендаторов беспокоят вопросы арендной платы. Рассмотрим наиболее значимые.
"Мы собираемся арендовать большое торговое помещение. Нужно ли перед заключением договора проверять соответствие предлагаемой нам арендной платы рыночным ценам?" . спрашивает бухгалтер Светлана из Подмосковья.
Арбитраж дает свободу выбора: нет, вы не обязаны заключать договор по цене, равной величине рыночной стоимости прав аренды. В Гражданском кодексе такого требования нет. Также стороны не обязаны предварительно сравнивать размер платы за аренду с рыночной ценой. Поэтому вы имеете право установить любую стоимость, о которой договоритесь с арендодателем. Расторгнуть договор из-за того, что она оказалось ниже рыночной, арендодатель впоследствии не сможет (постановление Президиума ВАС от 12 июля 2005 г. ≤ 3497/05).
"Наш арендодатель хочет увеличить размер арендной платы, . пишет Сергей из Москвы. . Можно ли как-то этому воспрепятствовать?"
Арбитраж ссылается на закон: арендодатель может увеличивать арендную плату, только если это прямо предусмотрено договором. Хотя в любом случае действует статья 614 Гражданского кодекса, в связи с которой разрешено изменять арендную плату не чаще чем один раз в год (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 августа 2005 г. ≤ А17-343/1-2004).
Иногда хитрые арендодатели могут предусмотреть в договоре возможность повышения арендной платы в одностороннем порядке. Но в любом случае это считается изменением условий договора и должно быть оформлено в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК).
Поэтому если первоначальный договор был зарегистрирован, соглашение об изменении его в части арендной платы тоже должно пройти регистрацию. Пока этого не произойдет, арендодатель не имеет права требовать повышенной арендной платы, а арендатор может спокойно не платить разницу (постановление ФАС Дальневосточного округа от 9 августа 2005 г. ≤ Ф03-А51/05-1/1798).
Ирина Лазарева, главный бухгалтер производственной компании, описала необычную ситуацию: "Наша компания заключила договор аренды на срок чуть больше года, и не зарегистрировали его. В последние месяцы аренды платить вовремя мы не могли . у компании финансовые трудности. Помещение фирма передала обратно, долг договорились погасить в течение трех месяцев. А арендодатель теперь говорит, что мы должны заплатить ему сумму нашего "неосновательного обогащения".
Арбитраж предупреждает: если договор аренды, подписанный на срок не менее года, не зарегистрирован, то судьи признают его незаключенным (ст. 609, 651 ГК). В этом случае получается, что вы пользуетесь помещением на основании несуществующего договора аренды, то есть . без законных оснований. Действительно, в этом случае Гражданский кодекс разрешает арендодателю требовать с вас не арендную плату по договору, а сумму "неосновательного обогащения" (п. 2 ст. 1105 ГК).
Рассчитывают ее с учетом тех ставок арендной платы, которые действуют на момент, когда арендатор закончит пользоваться имуществом (ст. 1105 ГК). И, скорее всего, они будут совсем другими, чем те, которые фигурируют в "незаключенном" договоре (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 июня 2005 г. ≤ А31-7573/3).
Платить или не платить?
Компании, в которой работает Елена Иванова, арендодатель передал помещение, которое непригодно для использования. "В окна дует, с крыши капает, отопление не работает. Можно ли заставить арендодателя привести помещение в порядок?" . спрашивает она.
Арбитраж не советует платить: арендодатель обязан предоставить имущество "в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества" (п.1 ст. 611 ГК). Исправить недостатки, обнаруженные в сдаваемом помещении . также одна из обязанностей арендодателя по договору (п. 1 ст. 616 ГК). Так что пока он все это не сделает (или хотя бы не начнет приводить в норму), вы можете не вносить арендные платежи (п. 2 ст. 328 ГК). Это правило действует, даже если все недостатки помещения стороны описали в акте приемки. В крайнем случае, вы можете расторгнуть договор и потребовать возместить вам все убытки (статья 328 ГК). Судьи подтвердили это в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 12 августа 2005 г. ≤ А43-5225/2004-12-110.
Серьезными недостатками, которые мешают пользоваться помещением, могут быть неисправность систем отопления и водоснабжения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 июня 2005 г. ≤ А33-13386/04-С2-Ф02-2005/05-С2).
Исключение составляет ситуация, при которой арендатор указал в договоре все недостатки, имеющиеся в помещении, и вы приняли его с условием, что сами произведете капитальный ремонт (постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 июля 2005 г. ≤ А56-22433/04).
Перед тем как расстаться
Последний вопрос касается договора аренды с правом выкупа помещения. Задала его главный бухгалтер одной из торговых фирм, находящихся в Твери. "Наша компания (арендатор) внесла всю сумму выкупа полностью. Однако арендодатель отказывался передать документы, которые необходимы, чтобы зарегистрировать право собственности арендатора. Что можно сделать?" . пишет она.
Арбитраж направляет в арбитраж: подать иск в суд. И потребовать, чтобы арендодатель сделал все, что необходимо для регистрации перехода прав собственности (передал документы, подписал заявление регистрирующем органе). Судьи рассмотрели аналогичную ситуацию и указали: арендодатель обязан выполнить эти действия, если арендатор полностью выплатил выкупную цену за помещение. При этом арендодатель не может распоряжаться спорным зданием и продать его другой компании. В рассматриваемом случае любой договор купли-продажи судьи признают недействительным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29 июня 2005 г. ≤ А17-314/1-320/1).
