Благодаря поправкам, внесенным Федеральным законом от 20.08.04 ≤ 112-ФЗ (далее -Федеральный закон ≤ 112-ФЗ) в ст. 220 НК РФ, регулирующую порядок применения имущественных вычетов, с 1 января 2005 года права налогоплательщиков при получении вычета существенно расширены. И в отношении процентов, выплачиваемых за кредиты, предназначенные для покупки жилья, и в части возможности получения вычета за приобретенную долю в жилом объекте, и относительно права получения вычета на работе. При продаже имущества с пяти до трех лет сократился срок владения имуществом, по истечении которого налог на доходы не нужно платить совсем.
Для некоторых налогоплательщиков эти вопросы актуальны уже сейчас, а для других они будут актуальны в конце года.
В данной статье с учетом разъяснений Минфина (а их в текущем году по данной теме было выпущено немало) мы поможем вам разобраться в особенностях применения имущественного налогового вычета при приобретении различных видов жилья и продаже имущества, расскажем о том, какие документы при этом необходимо представить и как их правильно оформить.
Особенности имущественного налогового вычета при приобретении жилья
Рассматривая суть данного вопроса, остановимся сначала на нескольких общих моментах, касающихся права применения имущественного налогового вычета при покупке жилья.
1. Подпункт 2 п. 1 ст. 220 НК РФ гласит, что вычет предоставляется в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Из этого следует, что на другие виды недвижимости (например, дачу, землю или нежилое помещение) налоговый вычет не распространяется.
2. Сумма вычета, на которую налогоплательщик вправе уменьшить свой годовой доход, не может превышать 1 000 000 рублей. Таким образом, вернуть из бюджета он сможет максимум 130 000 рублей. Кроме этого, без ограничений по сумме вычет предоставляется на проценты по займам, взятым на приобретение жилья.
3. Имущественный налоговый вычет предоставляется только один раз. Если в налоговом периоде он не может быть использован полностью, то остаток суммы вычета переносится на последующие периоды до полного ее использования.
4. Вычет не предоставляется:
-если расходы по приобретению жилого дома или квартиры для налогоплательщика оплатил работодатель или иные лица;
-если сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ, в котором указано, что в суде лица могут быть признаны взаимозависимыми и по иным основаниям, не предусмотренным п. 1 ст. 20 НК РФ, если отношения между ними влияют на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг). Получается, что основания, предусмотренные п. 1 ст. 20 НК РФ:
-одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению;
-лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого (Письмо МФ РФ ≤ 03-05-01-04/250[1] ), являются частным случаями п. 2 данной статьи, и, следовательно, имущественный налоговый вычет по ним не предоставляется (Письмо МНС РФ ≤ СА-6-04/341[2] ).
5. В затраты по приобретению жилья, на сумму которых предоставляется имущественный вычет, не могут быть включены расходы на страхование, оплата услуг риэлтора и консультационных услуг, а также суммы регистрационного сбора и государственной пошлины, уплата которых является конституционной обязанностью налогоплательщика (Письмо МФ РФ ≤ 04-04-06/52[3] ).
Как известно, вариантов приобретения жилья может быть несколько. Поскольку условия применения имущественного вычета в каждом случае имеют свои нюансы, рассмотрим их по отдельности.
Приобретение готового жилья в единоличную собственность
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ собственник вправе уменьшить свой годовой доход, подлежащий обложению НДФЛ, на фактическую стоимость купленного им жилья. При этом не стоит забывать, что если приобретенное жилье дороже 1 000 000 рублей, то на оставшуюся часть его стоимости вычет не распространяется.
Обратите внимание: затраты на ремонт купленной квартиры к уменьшению налоговой базы не принимаются (см. Письмо МФ РФ ≤04-04-06/52).
Приобретение готового жилья в общую долевую либо общую совместную собственность
В соответствии с п. 1, 2, 4 ст. 244 ГК РФ жилье, как и другое имущество, может находиться в общей собственности двух или нескольких лиц. Собственность называется долевой, если размер доли каждого собственника жилья определен в договоре купли-продажи и право на нее удостоверено свидетельством о государственной регистрации прав согласно ст. 14 Федерального закона ≤ 122-ФЗ[4] . Если доли не определены и не зарегистрированы, то собственность называется совместной.
Как указано в Информационном сообщении ФНС РФ[5] , имущественный налоговый вычет предоставляется только на целый объект недвижимости. Поэтому при долевой собственности на жилье (в размере не более 1 000 000 рублей) он распределяется между совладельцами в соответствии с их долями, установленными в свидетельстве о праве собственности, и фактически произведенными расходами (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Для получения вычета каждый из совладельцев должен представить в налоговую инспекцию платежные документы, подтверждающие факт самостоятельной оплаты своей доли в квартире или доме.
Так, в случае если по договору купли-продажи покупателем является один человек, а вся квартира оформлена в долевую собственность (например, 3 человека владеют долями в размере 1/3 части площади квартиры), то право на налоговый вычет имеет только указанный в договоре покупатель. При этом вычет предоставляется ему не со всей стоимости жилья, а лишь в пределах его доли, то есть в размере 1/3 стоимости.
При приобретении жилья в общую совместную собственность сумма имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением, то есть они сами должны определить (договориться), в каком размере будет предоставлен вычет каждому участнику сделки. В данной ситуации важно помнить, что если кто-то из совладельцев откажется от своего права на получение имущественного вычета в пользу другого, то он теряет это право вообще. Ведь передача права и отказ в чью-либо пользу от пользования налоговым вычетом Налоговым кодексом не предусмотрена, а повторное предоставление имущественного вычета, согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не допускается.
Самостоятельное строительство дома
До 2005 года при получении имущественного вычета на строительство жилья можно было учесть любые затраты, связанные со стройкой. Никаких оговорок в Налоговом кодексе не делалось. В новой редакции пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, вступившей в силу с 1 января 2005 года[6] , приведены два перечня расходов, которые покупатели и застройщики могут учесть в сумме имущественного налогового вычета. В одном из них перечислены затраты, связанные со строительством дома:
-расходы на разработку проектно-сметной документации;
-расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
-расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
-расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
-расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
В другом -затраты, связанные со строительством квартиры в новом доме:
-расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
-расходы на приобретение отделочных материалов;
-расходы на отделочные работы в квартире.
Как видим, перечни довольно подробные, охватывают практически все расходы, возникающие на разных этапах строительства жилья, поэтому проблем с включением этих затрат в имущественный вычет у застройщиков быть не должно. Но, несмотря на то, что данные перечни открытые, советуем при оформлении документов в названиях выполненных работ придерживаться формулировок, данных в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Тогда спорных вопросов с налоговиками не возникнет.
Кроме того, необходимо отметить, что принять к вычету расходы на достройку и отделку приобретенного дома или отделку купленной квартиры налогоплательщик сможет в том случае, если в договоре будет четко прописано, что предметом сделки является незавершенный строительством жилой дом или квартира (права на квартиру) без отделки или доли (долей) в них.
Приобретение жилья в кредит
Если для покупки квартиры или постройки дома налогоплательщик использует заемные средства (кредит), то налоговое законодательство (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) предоставляет ему право уменьшить свой годовой доход не только на стоимость жилья (не более 1 000 000 рублей), но и на сумму уплаченных за кредит процентов.
Обратите внимание: до 2005 года к вычету принимались лишь проценты, уплаченные по ипотечным кредитам, полученным в российских банках. Изменения, внесенные Федеральным законом ≤ 112-ФЗ, существенно улучшили положение заемщиков. С 1 января 2005 года при получении имущественного налогового вычета можно учесть проценты по любым целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Таким образом, если для приобретения жилья вы взяли взаймы у организации, в которой работаете, или обычный (не ипотечный) кредит в банке, то проценты по нему включаются в величину имущественного налогового вычета.
К сведению: в соответствии с обновленной редакцией п. 2 ст. 224 НК РФ[7] с 2005 года с 35 до 13% снижена налоговая ставка в отношении налогообложения материальной выгоды, полученной налогоплательщиком от экономии на процентах за пользование вышеназванными целевыми займами (кредитами).
Подробные разъяснения по этому вопросу даны в Письме ФНС РФ ≤ 04-3-01/928[8] . В частности, в нем говорится о том, что если банк или иная кредитная организация выдает кредит, то в ее обязанность входит определение налоговой базы и исчисление налога c доходов заемщика в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование кредитными средствами[9] . Кредитная организация вправе начислять налог на доходы по ставке 13%, а также пересчитать налог, ранее начисленный по ставке 35%, при представлении налогоплательщиком полного пакета документов, подтверждающих целевое использование полученных им заемных средств (о документах мы расскажем ниже).
Если заем налогоплательщик получил в организации, где он работает, то при доходе в виде материальной выгоды он может либо самостоятельно исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ на основании налоговой декларации за год (ст. 228 НК РФ), либо в соответствии со ст. 29 НК РФ передать свои полномочия организации- работодателю. При этом необходимо отметить, что организация признается уполномоченным представителем интересов налогоплательщика в отношениях с налоговыми органами после оформления нотариально удостоверенной доверенности или доверенности, приравненной к нотариально удостоверенной в соответствии с гражданским законодательством РФ.
Согласно п. 3 ст. 220 НК РФ после представления сотрудником уведомления[10] из налогового органа, подтверждающего его право на получение имущественного налогового вычета, работодатель в день уплаты работником процентов по полученным заемным средствам (пп. 3 п. 1 ст. 223 НК РФ) должен с его доходов в виде материальной выгоды начислить и уплатить в бюджет НДФЛ по ставке 13%, а также произвести перерасчет налога, начисленного за 2005 год по ставке 35%.
Обратите внимание: при подаче документов в налоговый орган для получения имущественного налогового вычета за 2004 год после 1 января 2005 года необходимо иметь в виду, что если жилье было приобретено в кредит (исключение -ипотечные кредиты, полученные в российских банках), то проценты, уплаченные по нему в 2004 года, при расчете имущественного налогового вычета не учитываются. Такова позиция Минфина, высказанная в Письме ≤ 03-05-01-04/232[11] .
Приобретение комнаты в коммунальной квартире
По комнате в коммунальной квартире, приобретенной в собственность до 2005 году, имущественный налоговый вычет не предоставляется. Точка зрения чиновников по этому вопросу определена в письмах МФ РФ ≤ 03-05-01-04/86[12] и ≤ 03-05-01-05/123[13] . В них указывается, что пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ дает право на получение имущественного налогового вычета только по суммам, израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры. Комната, согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, является отдельным видом жилого помещения, самостоятельным объектом гражданского оборота, и в перечень жилых помещений, по которым может быть предоставлен рассматриваемый вычет за 2004 год, не входит, независимо от того, какой вид собственности указан в свидетельстве о государственной регистрации комнаты.
Поправки, внесенные в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ Федеральным законом ≤ 112-ФЗ, право получения имущественного налогового вычета распространили и на суммы, израсходованные налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории России доли (долей) в жилом доме или квартире. Таким образом, покупая комнату в коммунальной квартире, гражданин приобретает долю в ней и, соответственно, имеет право на имущественный вычет.
Порядок получения имущественного налогового вычета при приобретении жилья и необходимые документы
Скажем сразу, что в 2005 году[14] получить имущественный налоговый вычет можно не только в налоговом органе по месту регистрации по окончании налогового периода, но и по месту работы, не дожидаясь конца года. В первом случае сумма, возвращаемая из бюджета, будет перечислена на расчетный счет налогоплательщика. Во втором -из дохода работника не будет удерживаться НДФЛ до тех пор, пока предоставленный вычет не будет использован полностью.
Отметим, что получение имущественного налогового вычета является правом, а не обязанностью налогоплательщика. Поэтому подать документы в налоговый орган для получения этого вычета он может в любой момент после окончания налогового периода (если вычет будет предоставляться налоговой инспекцией) либо, не дожидаясь конца года, сразу после покупки жилья (если вычет предоставляет работодатель).
Напомним, что налоговым периодом признается календарный год (ст. 216 НК РФ).
Для получения имущественного налогового вычета гражданин, купивший жилье, должен представить в налоговый орган по месту жительства:
-письменное заявление;
-налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ[15] , в случае если вычет будет предоставляться в налоговом органе;
-договор купли-продажи имущества, документы, подтверждающие использование средств налогоплательщика на указанные цели (например, договор на оказание услуг по достройке дома, квартиры);
-акт приемки-передачи или документы, подтверждающие право собственности на приобретенный или построенный жилой дом (квартиру, долю в них);
-платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них паспортных и адресных данных продавца, другие документы).
Обратите внимание: в Определении КС РФ от 18.12.03 ≤ 472-О указано, что перечень платежных документов является открытым и не ограничивает право налогоплательщика представлять в налоговый орган письменные доказательства оплаты приобретенного жилья. Но вместе с тем документы должны отвечать определенным требованиям, т.е. быть оформленными в установленном порядке и однозначно свидетельствовать о сумме уплаченных денежных средств. Поскольку именно сотрудники налоговой службы имеют право оценивать представленные для подтверждения имущественного вычета документы и выносить решение о предоставлении (отказе) заявленной налогоплательщиком льготы, то, чтобы избежать претензий с их стороны, к сбору и оформлению необходимых документов нужно подойти серьезно, а заполнять их разборчиво.
За приобретенное жилье можно расплачиваться не только деньгами (как наличными, так и безналичными), но и с помощью других финансовых инструментов, форм расчетов. Как сказано в Письме МФ РФ ≤ 03-05-01-07/6[16] , к фактически произведенным расходам могут быть отнесены, например, передача налогоплательщиком прав по ценным бумагам, иного имущества в обмен на приобретение права собственности на жилой дом, квартиру или долю в них. Эти расходы также дают налогоплательщику право на получение имущественного налогового вычета согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Вышеназванное письмо посвящено, в частности, расчетам с помощью простого векселя. В нем минфиновцы разъясняют, что переданный в счет оплаты стоимости жилья вексель может признаваться в качестве расходов налогоплательщика только в том случае, если он сам был приобретен им в рамках гражданско-правовых отношений у третьего лица.
Выданный продавцу от своего имени вексель в счет оплаты стоимости жилья не может признаваться расходом, поскольку векселедатель не передает продавцу жилья какое-либо имущество, а лишь принимает на себя обязательство в совершении платежа по векселю в будущем.
Еще одна форма расчетов -аккредитив -раскрывается в Письме МФ РФ ≤ 03-05-01-04/268[17] . В нем подчеркивается, что каких-либо ограничений относительно форм расчетов, используемых налогоплательщиком для оплаты приобретаемого жилого дома или квартиры, в Кодексе не содержится. Поэтому аккредитив, как и вексель, является допустимой формой расчетов.
Теперь давайте подробнее поговорим о документах, подтверждающих право собственности на приобретенное жилье. В соответствии с положениями ст. 14 Федерального закона ≤ 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав. Поэтому представление этого свидетельства или иного документа, устанавливающего право собственности на квартиру, жилой дом или долю в них на момент заявления льготы налогоплательщиком -обязательное условие при получении имущественного налогового вычета. Копия документа, устанавливающего право собственности на объект, хранится в налоговом органе вместе с заявлением налогоплательщика и другими документами, которые необходимы для получения имущественного налогового вычета (Письмо МФ РФ от 22.03.02 ≤ СА-6-04/341).
Обратите внимание: право собственности на приобретенное жилье обязательно именно на момент заявления льготы. Если налогоплательщик, купив жилье, не смог использовать предоставленный имущественный вычет полностью в одном налоговом периоде, то в следующем году он также имеет право на получение вычета по оставшейся сумме, даже утратив право собственности на это жилье (например, продав его или подарив).
Заметим, что мнение налоговиков по этому вопросу совсем другое. Они считают, что в таком случае право на вычет утрачивается (см. Письмо МНС РФ от 31.01.04 ≤ ЧД-6-27/100 "О направлении материалов (извлечения)"). Однако суды не согласны с их точкой зрения. В Постановлении ФАС ВВО от 14.12.04 ≤ А79-4670/2004-СК1-4367 сказано, что налоговым законодательством не предусмотрено прекращение права на имущественный вычет при утрате права собственности на приобретенное ранее жилье. Документы, являющиеся обязательными для получения имущественного вычета, подаются налогоплательщиком при первоначальном представлении заявления о предоставлении имущественного вычета. Уменьшение налоговой базы в последующих налоговых периодах на сумму остатка имущественного вычета расценивается как продолжение ранее предоставленного вычета.
Отдельно следует остановиться на ситуации, когда приобретаются права на квартиру (долю) в строящемся доме. В какой момент возникает право на налоговый вычет в этом случае? В Письме ≤ 03-05-01-04/227[18] МФ РФ отвечает, что, имея договор о приобретении прав на квартиру, налогоплательщики могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом при наличии акта о передаче квартиры или документов, подтверждающих право собственности в объеме денежных средств фактически уплаченных строительной организации. Следовательно, подать документы на получение налогового вычета можно и после подписания акта о передаче квартиры налогоплательщику (то есть дом построен, но право собственности на квартиру в нем еще не зарегистрировано) и выплаты (частично или в полном объеме) причитающихся застройщику денежных средств.
Как получить вычет у работодателя
Для получения имущественного вычета по месту своей работы налогоплательщику необходимо сначала прийти в налоговую инспекцию с вышеперечисленными документами. Налоговый орган в течение 30 дней после подачи заявления (в нем нужно указать: паспортные данные, адрес постоянного места жительства, ИНН, данные о работодателе: наименование, ИНН, КПП организации, либо ФИО и ИНН индивидуального предпринимателя) должен подтвердить право налогоплательщика на вычет, выдав соответствующее уведомление.
После этого работодатель (налоговый агент) на основании письменного заявления работника и уведомления, выданного налоговым органом, предоставляет ему имущественный налоговый вычет. При этом независимо от того, в каком месяце налогового периода налогоплательщик принес в организацию уведомление из налогового органа, бухгалтерия обязана предоставить ему вычет за весь календарный год, в котором возникло право на вычет.
Обратите внимание: в Информационном сообщении ФНС РФ[19] чиновники разъясняют свою точку зрения на то, за какой год можно получить вычет у работодателя. Они считают, что сделать это можно начиная с доходов, полученных налогоплательщиком с 1 января 2005 года. Предоставление налоговым агентом в 2005 году имущественного налогового вычета налогоплательщику по доходам, полученным налогоплательщиком за предшествующие налоговые периоды, не предусмотрено.
Заметим, что ранее, в Письме МФ РФ ≤ 03-05-01-04/83[20] , мнение налоговиков было другим: статья 220 Кодекса не ограничивает возможность предоставления имущественного налогового вычета у работодателя (налогового агента) годом, в котором у налогоплательщика возникло право на получение данного имущественного налогового вычета. В соответствии с этим работодатель обязан в 2005 году предоставить имущественный вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный вычет, выданного налоговым органом, при возникновении указанного права как в 2004 году, так и в 2005 году.
В такой ситуации, наверное, нет смысла спорить с чиновниками и, руководствуясь указанным Информационным сообщением ФНС РФ, получить имущественный вычет за 2004 год в налоговой инспекции по месту жительства.
Но остаток этого вычета, перенесенный на доходы 2005 года, можно получить на работе, взяв предварительно уведомление из налогового органа (Информационное сообщение ФНС РФ от 18.03.05).
К сведению: налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в течение налогового периода только у одного налогового агента. Если у него несколько источников дохода, и в течение года он не полностью использовал имущественный налоговый вычет по месту нахождения указанного в уведомлении налогового агента, то в конце года он вправе подать в налоговую инспекцию декларацию, чтобы вернуть НДФЛ, перечисленный в бюджет другими налоговыми агентами.
В случае смены места работы, где налогоплательщик получил имущественный вычет, в новой организации он лишается этой льготы, так как передача уведомления новому работодателю законодательством не предусмотрена. Воспользоваться правом на вычет в таком случае он сможет путем декларирования доходов по окончании календарного года.
Особенности имущественного налогового вычета при продаже имущества
Перечень имущества, при продаже которого законодатель предоставляет налогоплательщику право на получение имущественного налогового вычета, шире, чем при его покупке. Помимо жилья он включает в себя дачи, садовые домики, земельные участки, доли в них, а также иное имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, например, гараж, автомобиль, доля в уставном капитале (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Сумма предоставляемого налогового вычета напрямую зависит от вида продаваемого имущества и от того, сколько лет оно находилось в собственности. Так, если имущество находилось в собственности менее трех лет[21] , то при продаже жилья, дач, садовых домиков или земельных участков вычет не может превышать 1 000 000 рублей, при продаже остального имущества -125 000 рублей. Если имущество принадлежало налогоплательщику более трех лет, то вычет предоставляется в полной сумме, полученной налогоплательщиком при продаже этого имущества, то есть налог с доходов не нужно платить вообще.
Напомним, что обязанность уплатить налог с доходов от продажи имущества, находящегося в собственности, установлена пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ. Налогоплательщик в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества, обязан представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию (п. 1 ст. 229 НК РФ) и до 15 июля заплатить налог в бюджет.
Для получения имущественного налогового вычета налогоплательщик, кроме декларации формы 3-НДФЛ, должен подать в налоговую инспекцию письменное заявление и документы, подтверждающие факт продажи имущества (договор купли-продажи, акт приемки-передачи) в период, в течение которого имущество находилось в собственности (свидетельство о праве собственности). Причем декларацию о доходах необходимо подать до 30 апреля, а вот документы для предоставления вычета можно представить и потом, но не позднее 15 июля.
Обратите внимание: в случае если сумма налогового вычета от продажи имущества превысит годовой доход налогоплательщика, то в отличие от вычета, предоставляемого при покупке жилья, остаток его на следующий год не переносится в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ.
При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям. Если имущество находилось в общей совместной собственности, то размер вычета распределяется согласно договоренности между ними.
Остановимся на таком моменте: законодательством предусмотрен альтернативный порядок применения вычета. То есть вместо того чтобы использовать право на его получение, налогоплательщик может уменьшить сумму доходов, полученных от реализации имущества, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг). В данном случае к расходам относятся не только затраты на приобретение этого имущества, но и затраты по его продаже.
Пример.
Налогоплательщик купил квартиру 11 мая 2004 г. за 1 600 000 руб., продал ее 15 марта 2005 г. за 1 200 000 руб.
Квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, поэтому ему на основании налоговой декларации за 2005 год и подтверждающих право на такой вычет документов в отношении дохода, полученного от продажи квартиры, имущественный вычет может быть предоставлен в размере 1 000 000 рублей.
Однако документально подтвержденные затраты, связанные с приобретением этой квартиры в 2004 году, у налогоплательщика составили 1 600 000 рублей. Поэтому он вправе воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 200 000 рублей, то есть в размере полученного от продажи квартиры дохода. При этом убыток, полученный от такой сделки в размере 400 000 рублей, не принимается в уменьшение налоговой базы в отношении других полученных налогоплательщиком доходов.
С 1 января 2005 года согласно поправкам, внесенным Федеральным законом ≤ 112-ФЗ, альтернативный порядок применения вычета предусмотрен и при продаже доли (ее части) в уставном капитале организации.
К сведению: имущественный вычет, предоставленный налогоплательщику по доходам от продажи имущества (например, квартиры), не лишает его права получить имущественный вычет при приобретении другого жилья (Письмо МФ РФ ≤ 04-04-06/52).
[1] Письмо МФ РФ от 27.07.05 ≤ 03-05-01-04/250 "О совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры между взаимозависимыми лицами".
[2] Письмо МНС РФ от 22.03.02 ≤ СА-6-04/341 "О предоставлении имущественного налогового вычета".
[3] Письмо МФ РФ от 27.03.03 ≤04-04-06/52 "Предоставление имущественного налогового вычета в связи с продажей, а также приобретением жилья".
[4] Федеральный закон от 21.07.97 ≤ 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
[5] Информационное сообщение ФНС РФ от 18.03.05 "Предоставление имущественных налоговых вычетов в части расходов на приобретение жилого объекта".
[6] Федеральный закон от 20.08.04 ≤ 112-ФЗ "О внесении изменений в статью 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации".
[7] Изменения внесены Федеральным законом от 20.08.04 ≤ 112-ФЗ.
[8] Письмо ФНС РФ от 24.12.04 ≤ 04-3-01/928 "Об исчислении материальной выгоды по целевым кредитам".
[9] Напомним, что согласно пп. 2 п. 2 ст. 212 НК РФ налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными (а с 01.01.06 и "Кредитными" - см. Федеральный закон от 06.06.05 ≤ 58-ФЗ) средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из трех четвертых действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату получения таких средств, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.
[10] Форма уведомления о подтверждении налоговым органом права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет утверждена Приказом ФНС РФЙ от 07.12.04 ≤ САЭ-3-04/147@, зарегистрированным в Минюсте РФ 30.12.04 ≤ 6239.
[11] Письмо МФ РФ от 12.07.05 ≤ 03-05-01-04/232 "О порядке налогообложения налогом на доходы физических лиц".
[12] Письмо МФ РФ от 23.11.04 ≤ 03-05-01-04/86 "По вопросу предоставления имущественного налогового вычета по суммам, израсходованным налогоплательщиком на приобретение комнаты в коммунальной квартире".
[13]Письмо МФ РФ от 12.07.05 N 03-05-01-05/123 "По вопросу предоставления имущественного налогового вычета по суммам, израсходованным налогоплательщиком на приобретение комнаты в коммунальной квартире".
[14] Изменения внесены Федеральным законом от 20.08.04 ≤ 112-ФЗ.
[15] Форма утверждена Приказом МНС России от 15.06.04 ≤ САЭ-3-04/366@ "Об утверждении форм деклараций по налогу на доходы физических лиц и инструкции по их заполнению".
[16] Письмо МФ РФ от 28.03.05 ≤ 03-05-01-07/6 "О расчетах простыми векселями при покупке жилья".
[17] Письмо ДНП МФ РФ от 01.09.05 ≤ 03-05-01-04/268.
[18] Письмо ДНП МФ РФ от 30.06.05 ≤ 03-05-01-04/227.
[19] Информационное сообщение ФНС России от 06.04.05 "О порядке получения имущественного налогового вычета у работодателя".
[20] Письмо МФ РФ от 18.11.04 ≤ 03-05-01-04/83 "О расчете налоговой базы по налогу на доходы физических лиц".
[21] До 01.01.05 для получения налогового вычета в сумме не более 1 000 000 руб. имущество должно было находиться в собственности менее пяти лет.
