Общий порядок начисления амортизации по недвижимому имуществу в 2002 году
В целях исчисления налога на прибыль амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено настоящей главой), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. При этом срок его полезного использования должен быть более 12 месяцев, а первоначальная стоимость более 10000 руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).
По общему правилу амортизируемое имущество принимается к налоговому учету в момент его ввода в эксплуатацию (п. 2 ст. 259 НК РФ). В то же время в отношении недвижимого имущества НК РФ устанавливает специальные положения.
В соответствии с п. 1 ст. 258 НК РФ недвижимое имущество принимается к налоговому учету с момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию права собственности.
Следовательно, для того чтобы принять к учету объект недвижимости необходимо выполнение двух условий:
- введение объекта недвижимости в эксплуатацию;
- подтверждение факта подачи документов на регистрацию права собственности на объект недвижимости.
С 1-го числа месяца следующего за месяцем, в котором были выполнены указанные условия, налогоплательщик начинает начислять амортизацию (п. 2 ст. 259 НК РФ).
Пример 1.
Организация по договору купли-продажи приобрела недвижимое имущество (здание) стоимостью 2400 тыс. руб., в том числе НДС - 400 тыс. руб.
Согласно условиям договора оплата за приобретенный объект недвижимости осуществлена 10 июля 2002 г., в этот же день подписан акт приема-передачи основных средств.
Объект введен в эксплуатацию 1 сентября 2002 г. Документы на регистрацию поданы 1 августа 2002 г.
- Для целей налогового учета здание может быть принято в состав амортизируемого имущества с момента подтверждения подачи документов на регистрацию, то есть с 1 августа 2002 г.
- Начисление амортизации начинается с 1 октября 2002 г.
С какими проблемами могли столкнуться налогоплательщики с 1 января 2003 года, если бы не подали документы на регистрацию права собственности на недвижимое имущество, введенное в эксплуатацию до 31 января 1998 года.
Особое внимание налогоплательщикам следует обратить на основные средства, введенные в эксплуатацию в период до 31 января 1998 года, то есть до даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. ≤ 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В отношении такого имущества положения в части обязательности выполнения условия документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию должны были применяться налогоплательщиками с 1 января 2003 г. Это было предусмотрено п. 7 ст. 10 Федерального закона от 6 августа 2001 года ≤ 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений во вторую часть НК РФ и некоторые другие акты законодательства РФ о налогах и сборах, а также о признании утратившими силу отдельных актов (положений актов) законодательства РФ о налогах и сборах" (далее - Федеральный закон ≤ 110-ФЗ) и ставило перед налогоплательщиками, своевременно не зарегистрировавшими право собственности на объекты недвижимости, приобретенные до 31 января 1998 года проблему дальнейшего нахождения такого имущества в составе амортизируемого имущества.
Поясним сказанное.
В целях исчисления налога на прибыль в 2002 году недвижимое имущество, введенное в эксплуатацию до 31 января 1998 года, относилось к амортизируемому имуществу и включалось в состав соответствующей амортизационной группы без подтверждения факта подачи документов на регистрацию.
Если до 1 января 2003 года налогоплательщики не подали бы документы на регистрацию права собственности на недвижимое имущество, приобретенное до 31 января 1998 года, то в отношении его не соблюдалась бы норма предусмотренная п. 8 ст. 258 НК РФ, о чем и упоминалось в п. 7 ст. 10ь Федерального закона ≤ 110-ФЗ. Это означает, что налогоплательщик не смог бы далее продолжать учитывать указанное имущество в прежнем порядке до того момента, пока у него не появится документальное подтверждение факта подачи документов на регистрацию. А следовательно такое имущество следовало бы временно исключить из состава амортизируемого. В свою очередь это повлекло бы прекращение начисления амортизации, поскольку согласно п. 2 ст. 259 НК РФ выбытие основных средств из состава амортизируемого имущества по любым основаниям влечет прекращение начисления амортизации.
В дальнейшем, по мере подтверждения факта подачи документов на регистрацию права собственности, налогоплательщик смог бы опять включить объекты недвижимости в состав амортизируемого имущества и продолжать начисление амортизации.
Пример 2.
Организация до 31 января 1998 года по договору купли-продажи приобрела недвижимое имущество (здание) стоимостью 2400 тыс. руб., в том числе НДС - 400 тыс. руб.
Согласно условиям договора оплата за приобретенный объект недвижимости осуществлена 10 января 1998 г., в этот же день подписан акт приема-передачи основных средств.
Объект введен в эксплуатацию 15 января 1998 г. Документы на регистрацию поданы 3 марта 2003 г.
- Для целей налогового учета здание может быть принято в состав амортизируемого имущества с 1 января 2002 г.
- Начисление амортизации начинается с 1 января 2002 г.
- С января по февраль 2003 года включительно недвижимое имущество исключается из состава амортизируемого и амортизация по нему не начисляется.
- С марта 2003 года недвижимое имущество восстанавливается в составе амортизируемого, и амортизация по нему продолжает начисляться в общеустановленном порядке.
Таким образом несвоевременная регистрация права собственности на объект недвижимости вынуждает налогоплательщика прекратить начисление амортизации по такому имуществу до того момента, пока не будут оформлены соответствующие документы. В этом случае организация, фактически эксплуатируя объект основных средств, полностью не сможет через амортизационные отчисления учесть в качестве расходов всю его стоимость.
Это связано с тем, что налоговое законодательство не предусматривает продления срока полезного использования объекта основных средств за время его исключения из состава амортизируемого имущества. Продление (увеличение) срока полезного использования предусмотрено только в особых случаях: если после реконструкции, модернизации или техническом перевооружении объекта основных средств произошло увеличение срока его полезного использования (п. 1 ст. 257 НК РФ), а также за время нахождения объекта основных средств на консервации продолжительностью свыше 12 месяцев (п. 3 ст. 256 НК РФ).
Проблем удалось избежать
Тем не менее, возможных проблем налогоплательщикам удалось избежать, поскольку Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в главы 22, 24, 25, 26.2, 26.3 и 27 части второй НК РФ и некоторые другие акты законодательства РФ" от 31 декабря 2002 г. ≤ 191-ФЗ норма п. 7 ст. 10 Федерального закона ≤ 110-ФЗ о необходимости подтверждения факта подачи документов на регистрацию по основным средствам введенным в эксплуатацию в период до 31 января 1998 года была продлена до 1 января 2004 года (ст. 5 Федерального закона ≤ 191-ФЗ).
Итак, у налогоплательщиков, которые своевременно не подали документы на регистрацию права собственности на объекты недвижимости, приобретенные и введенные в эксплуатацию до 31 января 1998 года, есть еще целый год, чтобы привести все свои документы в соответствие с действующим законодательством, а до этой даты амортизация по такому имуществу начисляется в общеустановленном порядке.
И в заключение рассмотрения данной темы, хотелось бы обратить внимание читателей еще на один не менее важный момент.
Норма п. 7 ст. 10 Федерального закона ≤ 110-ФЗ о которой речь шла выше, судя по всему может касаться только того недвижимого имущества право собственности на которое не было зарегистрировано на основании ст. 131 ГК РФ в едином государственном реестре учреждениями юстиции до вступления в действие Федерального закона ≤ 122-ФЗ, поскольку согласно ст. 4 Федерального закона ≤ 122-ФЗ обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного закона. Что же касается прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу Федерального закона ≤ 122-ФЗ, то они исходя из его ст. 6 признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
