Дачные мучения
Александр Потапов
Найти подходящий участок в Подмосковье под строительство дачи или купить уже готовый дом чрезвычайно сложно. Как и где искать, какие документы требовать от продавцов и как не остаться без денег и без дома выяснял D.
В последние месяцы почти все мои знакомые и друзья при встрече начинают разговор с вопроса: ²Не знаешь, кто-нибудь продает землю? Очень хочется купить участок или дом в Подмосковье⌡. ²Надоел этот мегаполис . постоянные пробки, загазованный воздух, толкотня в метро и прочие .прелести. городской жизни, вот куплю землю, отстроюсь и буду жить на природе⌡, . мечтательно делится планами коллега. Другой во всю мониторит рынок и жалуется на резко возросшие цены на подмосковные сотки (причем не важно . 30?й км или 101?й) и усталость от воскресных поездок по подмосковным районам в поисках места под дачу. Число желающих купить себе кусок земли возросло за последние месяцы в несколько раз . и процесс становится больше похожим на эпидемию.
²Дальние⌡ дачи
Риэлтеры также подтверждают данную тенденцию, причем отмечают, что спрос вырос в основном на участки и дома, расположенные в 50.100 км от столицы. ²Умеренные цены, экология, близость водоемов и возможность приобретения больших участков земли . вот основные преимущества так называемых дальних дач. Так, если в ближнем Подмосковье стандартный размер участка редко превышает 12.15 соток, то на объектах дальнего радиуса появляется возможность купить за те же деньги надел в 30.50 соток. Удаленность от МКАД все чаще воспринимается как положительный фактор. Согласно исследованиям экологов, благоприятный экологический фон начинается на расстоянии от 60 км от Москвы . это также влияет на предпочтения покупателей⌡, . считают в компании ²Пересвет-инвест⌡. Фактор стоимости земли все же главный: ²Интерес к удаленным участкам обусловлен в основном их низкой стоимостью. И хотя разброс цен на расстоянии 50.100 км от МКАД велик, можно найти землю и за 300, и за 500, и за 1000 долларов за сотку и реализовать там свою мечту. Для одних это домик для сезонного проживания на участке 10.20 соток, для других . 10.20 га и собственная резиденция⌡, . говорит один из риэлтеров. Кстати, спрос объясняется еще и тем, что многочисленные представители среднего класса, фактически выбитые с рынка недвижимости столицы прошлогодним рывком цен на нее, плавно перешли на ²загородку⌡. Одни начали присматривать себе коттедж в строящихся поселках в 40 км и далее от МКАД. Впрочем, дефицит поселков экономкласса весьма заметен, а стоимость имеющихся кусается. Объектов дешевле 250 тыс. долларов практически нет. Многие потенциальные покупатели обратили внимание на более бюджетные варианты . на домовладения, расположенные в частном секторе Подмосковья в 60.100 км от Москвы. Такие предложения, обладающие всеми коммуникациями (водопроводом, центральной канализацией, электричеством, телефонной и интернет-линией), уже в настоящий момент составляют конкуренцию удаленным коттеджным поселкам. Есть и еще одна группа покупателей, которые просто ищут участок земли в каком-нибудь садовом товариществе: ²главное, чтобы рядом были вода, лес и дорога⌡.
И бесплатно не надо
Как правило, поиск дачного участка или дома идет тремя путями. Первый . через знакомых, друзей, родственников и т. д. Потенциальный покупатель надеется, что ²свои плохого не посоветуют, да и не обманут⌡. На самом деле ни качество предложений, ни честность продавца вам не гарантированы.
Второй путь . агентства недвижимости и частные риэлтеры. Понятно, что это на первый взгляд самый дорогостоящий вариант обретения дачи: свою комиссию риэлтер запросит. Следует помнить, что большинство столичных агентств недвижимости не занимаются поиском участков и загородных домов, находящихся дальше 30.40 км от МКАД. Для них просто нерентабельно искать вам участок или дом за 10.30 тыс. долларов в 50.100 км от Москвы. ²Дальние дачи⌡ . вотчина областных риэлтеров. Важно определиться с направлением, приблизительным местом, где вы хотите купить участок, количеством денег, которые вы готовы заплатить. Зная это, смело можно ехать в ближайший крупный город от выбранного вами места и идти в здешние агентства. Вы оставляете заявку, а они подбирают варианты, хотя бы приблизительно похожие на то, что вы хотите. Плюс . хорошее знание рынка местными агентами, минус . найти профессионального риэлтера чрезвычайно сложно.
Самостоятельно искать объект для покупки, наверное, самый трудный путь. Можно месяцами колесить по Подмосковью, осматривая очередной ²прекрасный загородный коттедж⌡, и не найти то, что нужно. Почти в каждом объявлении о продаже участка или дома вы увидите: ²хорошая экология, рядом лес, вода, река в пяти минутах ходьбы, коммуникации, дорога до участка, документы готовы к сделке, двухэтажный дом⌡. На деле . сарайчик с чердаком, до небольшого ручейка (названного речкой) идти не менее получаса, дорога есть, но после встречи с ней ваш автомобиль не будет вылезать из автосервиса, а в непосредственной близости от садового товарищества, где вам предложили участок, находится завод по производству удобрений. Возможно, такое ²добро⌡ вы даже не захотите взять бесплатно, но продавец уверен: его фазенда стоит не менее 10.50 тыс. долларов в зависимости от расстояния и направления. Ценообразование на вторичном рынке Подмосковья вообще не подается логике . виной тому все тот же ажиотажный спрос. Поэтому единственный совет: если вы считаете, что предложенный участок или дом стоит запрошенных денег, берите. Предварительно сходите к риэлтерам и посмотрите сходные по параметрам варианты, но вряд ли это поможет. На собственном опыте убедился, что разница в цене между участками, находящимися в нескольких километрах друг от друга и со сходными характеристиками, может разниться в пять-десять раз. Фактов, которые влияют на стоимость, множество: направление, расстояние, наличие/отсутствие коммуникаций, ²большой воды⌡, леса, предприятий и прочее.
Что за зверь?
Читая объявления, неизбежно столкнетесь с непонятными на первый взгляд аббревиатурами и словосочетаниями: СНТ, ДНТ, ОНТ, ЛПХ, ²участок под ИЖС⌡, ²земля сельскохозяйственного назначения⌡ или ²земли населенных пунктов⌡ и т. д. (см. справку). Все это означает категории земель, их целевое назначение и виды образований . от этих параметров зависит, можно ли строить на земельном участке, который вы собираетесь покупать, дачу или жилой дом. ²Земли населенных пунктов и сельхозземли . это категории земель, которые определяют в целом режим использования и особенности регулирования. Так, основное назначение сельхозземель . ведение сельхозпроизводства. Как правило, для того чтобы на них что-нибудь построить, их переводят в земли поселений, . объясняет Андрей Зеленин, партнер юридической фирмы Lidings. . Перевод земель из одной категории в другую . процедура длительная и дорогостоящая. Обычно переводятся сразу большие участки земли⌡. Дорого и долго . это явно не тот путь, на который рассчитывает большинство граждан. ²Также из земель сельхозназначения гражданам, не ведущим фермерское хозяйство, участки предоставляются для садоводства, огородничества, дачного строительства и ведения личного подсобного хозяйства⌡, . говорит юрист компании ²Интерцессия⌡ Елена Рябкова. Земли поселений (населенных пунктов) никуда переводить не нужно. ²На таких землях участки обычно предоставляются гражданам для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). И в том и в другом случае собственник такого участка вправе построить на нем дом⌡, . поясняет Елена Рябкова.
Главный вопрос, который нужно решить еще до сделки, . что же вы хотите купить и построить. ²Если покупателю необходим дом или коттедж для постоянного проживания, то, конечно, следует озаботиться покупкой земли или дома с правом на ИЖС, если же речь идет о .дальних. дачах, то в этом случае достаточно статуса садового некоммерческого товариществе (СНТ) или дачного товарищества. Владелец участка в СНТ имеет право использовать его для выращивания плодово-ягодных культур и отдыха, также у него есть право на возведение жилого строения без права регистрации. На дачном земельном участке (ДНТ) граждане также имеют право на ведение подсобного хозяйства и постройку жилого дома, но уже с правом регистрации. У владельцев земли в огороднических товариществах (ОНТ) есть право на строительство некапитальных строений, то есть хозблоков, летних домиков без фундамента и т. д.⌡, . объясняет главный юрист компании ²Мегаполис⌡ Елена Лебедева. ²Хотя на участках в ОНТ и нельзя возводить капитальные строения, на практике на них строят коттеджи, дома и регистрируют их⌡, . отмечает главный юрисконсульт фирмы ²Масштаб⌡ Андрей Шадрин.
Утром . деньги, вечером . стулья
Ключевой момент . оформление сделки. По словам юристов, случаи мошенничества и обмана в сегменте загородной недвижимости встречаются гораздо чаще, чем в городе. ²Если дело касается квартиры, в 50% сделок присутствует риэлтер или юрист, когда же люди покупают участок или дом на вторичном рынке, они не всегда пользуются их услугами⌡, . уверяют участники рынка. Профессиональный же взгляд на предоставляемые продавцом документы никогда не помешает. По словам руководителя юридического департамента компании МИАН Хаи Плещицкой, состав документов может разниться в зависимости от назначения земельного участка. ²Несведущему в юридических тонкостях покупателю самостоятельно будет сложно определить достаточность и верность оформленных документов на объект⌡, . считает она.
Продавец должен предоставить вам: 1) свидетельство о госрегистрации права собственности в ЕГРП (или свидетельство старого образца, выданное до 1997 года); 2) правоустанавливающие документы (распорядительные акты органов власти, которыми участок предоставлялся продавцу, договор купли-продажи, на основании которого продавец приобрел землю); 3) кадастровый план земельного участка. ²Изучая документы продавца, следует обратить внимание: адрес, площадь и цель использования земельного участка должны быть указаны во всех перечисленных документах и быть идентичными. В правоустанавливающих документах должно быть указано, что участок предоставляется именно на праве собственности⌡, . советует Елена Рябкова. Пока гражданин не зарегистрировал право собственности на участок, такая земля находится в госсобственности.
Число не оформленных в собственность участков до сих пор огромно. Кто-то не успел, кто-то не хочет ездить по инстанциям собирать документы, а некоторые уверены, что покупатель все оформит за них. ²Я выпишу вам доверенность, вы дадите нам задаток, оформите документы о праве собственности на меня, и мы подпишем договор купли-продажи⌡, . радостно заявил мне продавец десяти соток в СНТ. Юристы советуют очень осторожно относится к таким предложениям: слишком велики шансы остаться без участка и без денег. ²Если человек не имеет документа, подтверждающего право собственности, то единственное, что он может продать, . свое место в садовом товариществе. Он выходит из СНТ или ДНТ, на его место входите вы. В случае наличия у него задолженностей или появления каких-либо причин, по которым вы не сможете быть приняты в СНТ, вернуть деньги будет чрезвычайно сложно. Если права собственности нет, то в цене должен быть учтен это факт. Есть риск, что купленный участок вы не сможете оформить в собственность. Например, в планах администрации провести по территории товарищества линию электропередачи. В собственность такая земля не передается, вы сможете сколько угодно жить там, но ни продать, ни оформить ее в собственность не получится⌡, . описывает риски Константин Симонов, руководитель юридического департамента ИГ ²Жилторг⌡.
²Как правило, если участок не оформлен в собственность, между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи. Последний вносит в качестве гарантийной суммы денежные средства (полностью или частично), а продавец дает покупателю доверенность на право по оформлению права собственности на участок (или оформляет сам). При этом документы оформляются на имя продавца, а затем регистрируется основной договор купли-продажи. Полной гарантии такой договор не дает. Владелец участка может заключить основной договор с другим покупателем, на более выгодных для себя условиях. Вам останется идти в суд . отданные в качестве задатка деньги вам, скорее всего, удастся вернуть, а вот взыскать убытки с продавца, которые вы понесли за то время, что задаток находился в его руках, будет очень сложно⌡, . делится опытом Андрей Шадрин.
Юрисконсульты уверены: лучше ищите продавца с полным набором оформленных документов, а оплату производите с помощью банковской ячейки. Это один из наиболее оптимальных вариантов. Деньги закладываются покупателем до сделки. Доступ к ней сначала получает продавец, который имеет право забрать сумму при предъявлении выписки из регистрационной палаты о переходе права собственности покупателю. Если сделка срывается, несостоявшийся покупатель просто забирает деньги.
