По общему правилу производство капитального ремонта имущества, даже если оно передано в аренду, является обязанностью его собственника. Желание хозяина объекта "перекинуть" хотя бы часть проблем на "квартиросъемщиков" вполне объяснимо, но...
Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если продолжительность ремонта не определена договором или вызвана неотложной необходимостью, то в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Самым популярным является первый путь. Как показывает судебная практика, вернуть свои "кровные" оказывается весьма проблематично.
Оригинальное предложение
Для начала рассмотрим весьма специфическую ситуацию. Сразу заметим, что столкнуться с ней на практике придется, мягко говоря, далеко не всем участникам хозяйственной деятельности.
Итак, между территориальным управлением Росимущества (арендодателем) и некой фирмой из Владивостока (арендатором) был заключен договор аренды имущественного комплекса, находящегося в федеральной собственности. В договоре было отражено, что при проведении арендатором капремонта арендуемого имущества за свой счет понесенные им затраты засчитываются в счет подлежащей внесению арендной платы. Обязательным условием является предварительное согласование с Росимуществом планируемых работ. Зачет производится после фактического выполнения работ и представления арендодателю документов, подтверждающих проведение ремонта.
В период действия договора указанное положение исправно выполнялось, и стоимость таких работ неоднократно засчитывалась в счет арендной платы за соответствующие периоды. Правда, в один "прекрасный" момент теруправление ФАУФИ выпустило своеобразное распоряжение. В нем содержалось предписание отделу бухгалтерского учета производить списание зачетной суммы путем погашения 50 процентов ежемесячной арендной платы в виде зачета затрат по капремонту. Что касается оставшихся 50 процентов арендной платы, то их арендатор должен вносить в бюджет в течение срока действия договора.
Однако служители Фемиды не согласились с логикой чиновников. Судьи указали, что данный порядок не может применяться к отношениям сторон, так как он установлен арендодателем в одностороннем порядке. При этом арендатор, имеющий право на полный зачет, согласия на проведение зачета с ежемесячным внесением 50 процентов арендных платежей не давал (постановление ФАС Дальневосточного округа от 8 августа 2008 г. N Ф03-А51/08-1/3042 по делу N А51-4157/200728-132).
В поисках доказательств
Впрочем, гораздо чаще повод для судебных тяжб бывает более чем прозаическим. Ярким тому примером является постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 июля 2008 года по делу N А79-9368/2007. Все началось с того, что индивидуальный предприниматель (арендатор) в 2004 году по собственной инициативе произвел капитальный ремонт системы водоснабжения арендуемого помещения. Впоследствии он попросил арендодателя создать комиссию по определению стоимости выполненных им работ и провести зачет этой суммы в счет арендных платежей.
Однако собственник отказался провести этот зачет. В результате бизнесмен обратился с жалобой в суд. Его мотивация заключалась в следующем: капремонт водопровода не производился с 1976 года - момента строительства здания. Данный факт свидетельствует о неисполнении арендодателем обязанности по замене труб водоснабжения в разумный срок.
В ходе разбирательства арбитры установили, что в договоре отражена обязанность арендатора производить затраты на улучшение арендованного имущества с согласия арендодателя. Также в договоре была определена форма арендных платежей в виде затрат арендатора на улучшение объекта аренды. Проведенные ремонтные работы не были согласованы с собственником в установленном порядке. Кроме того, ПБОЮЛ не представил надлежащих доказательств неотложной необходимости ремонта.
Как видим, прежде чем идти с заявлением в суд, необходимо соответствующим образом подкрепить свою позицию. Логические доводы и несоблюдение формальных условий договора вряд ли станут хорошими помощниками в зале суда.
Железный аргумент
В противовес предыдущему проанализируем еще один любопытный случай. Департамент управления имуществом городского округа Самары (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды подвальных помещений. После проведения капитального ремонта арендованного имущества у фирмы возникло вполне закономерное желание возместить свои затраты. По сложившейся традиции, представители Росимущества ответили отказом. Как нетрудно догадаться, организация отправилась искать правду в суде.
Для начала арбитры обратили внимание участников процесса на акт передачи арендатору объектов недвижимости. В данном документе было зафиксировано, что капитального ремонта требуют потолки, внутренние стены перегородки, полы, оконные переплеты, дверные проемы, электросеть и осветительная аппаратура, сантехническое оборудование и система водоснабжения, система отопления. Санитарное состояние объекта - неудовлетворительное. А посему помещения не могли быть использованы по целевому назначению без производства капремонта.
Суд пришел к выводу, что арендодателем обязанность по производству капитального ремонта выполнена не была. Следовательно, у арендатора возникло право произвести капремонт, вызванный неотложной необходимостью. Кроме того, затраты на ремонтные работы были согласованы с арендодателем (постановление ФАС Поволжского округа от 10 июня 2008 г. по делу N А55-9745/2007).
