Аренда является одной из самых распространенных хозяйственных операций. Но это не спасает стороны от ошибок при заключении договора. На примере двух гражданских дел вы увидите, как их можно избежать.
ООО "Ира"[1] были заявлены исковые требования о выселении ООО "Монада" из помещения. Поводом для спора послужило подписание сторонами договора аренды.
В качестве мотивации своих исковых требований ООО "Ира" сослалось на то, что ответчик, игнорируя мнение собственника помещения, начал снос стен без письменного согласия собственника, а именно не согласовал с ним проект переустройства. Произведенная реконструкция не позволила идти на регистрацию договора.
Уже в ходе судебного разбирательства основание иска было дополнено. В конечном счете кроме указанных выше обстоятельств ООО "Ира" сослалось на то, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных условие об объекте аренды является не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным[2].
Арендодатель счел, что в результате незаконной реконструкции, произведенной ответчиком, площадь помещений изменилась и составляет не 495 кв. м, как указано в договоре, а 481,8 кв. м в соответствии с данными последнего по времени технического паспорта.
В ходе изучения свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание за ООО "Ира" и предыдущего по времени, устаревшего технического паспорта было установлено, что спорная постройка никогда не имела площадь 495 кв. м. До реконструкции она вообще составляла 461,7 кв. м.
В связи с этим, по мнению истца, невозможно определенно установить имущество, переданное в аренду, а также его существенные свойства и характеристики (площадь, назначение). Отсутствие согласования данных характеристик помещения влечет за собой отсутствие согласования цены договора, так как в соответствии с одним из пунктов спорного документа цена была связана с площадью. Договор, в котором не согласована даже цена как один из основных параметров договорных отношений, нельзя признать заключенным.
К сведению. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются[3].
Истец считал договор незаключенным и соответственно не подлежащим государственной регистрации. Он сослался на то, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Также в соответствии с частью 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Поскольку стороны предприняли попытку заключить договор сроком на 10 лет, не оставалось никаких сомнений, что в случае заключения он подлежал бы государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так как обращение в арбитражный суд произошло, когда договор не был зарегистрирован, ООО "Ира" полагало его не заключенным, а следовательно, не влекущим для него никаких обязательств еще и по этому основанию.
По закону собственник имеет права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а также его истребования из чужого незаконного владения[4].
По факту самовольной реконструкции истец устно и письменно потребовал прекратить работы и приступить к оформлению разрешительных документов (в первую очередь - проекта). Ответчик при подписании договора аренды заверил истца, что оформление документации в случае перепланировки он берет на себя, однако принятое обязательство не исполнил.
Истец настаивал, что ответчик сам создал непреодолимые препятствия для государственной регистрации договора аренды, поскольку произвел реконструкцию, вне с значительные изменения в технические параметры спорного объекта.
ООО "Монада" в свою очередь обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении ООО "Ира" к регистрации договора аренды в Управлении Федеральной регистрационной службы. В результате процессуальных действий ООО "Монада" было "рождено" второе гражданское дело вокруг тех же самых обстоятельств. Эти два дела не были соединены в одно производство.
Свои требования ООО "Монада" мотивировало ссылкой на тот же договор аренды нежилого помещения и исходило из того, что ООО "Ира" уклоняется от государственной регистрации указанного выше договора, не предоставляя арендатору технический паспорт. Вложение значительных денежных средств в ремонт и реконструкцию здания, по мнению руководства этого предприятия, повлекло увеличение стоимости объекта недвижимости.
Принимая меры по улучшению арендованного имущества, ООО "Монада" своими действиями подтвердило факт заключения спорного договора, начав его исполнение. При этом оно отказалось подтвердить свои затраты бухгалтерскими документами, а на прямой вопрос, какой из пунктов договора предусматривал снос стен, то есть именно реконструкцию, представитель истца ограничился только самыми общими фразами.
В своих возражениях ООО "Ира" ссылалось на уже перечисленные ранее обстоятельства и нормы права. Кроме того, оно указывало, что в соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды. В связи с этим собственник спорного помещения считал позицию новоявленного истца о том, что несостоявшийся арендодатель уклонялся от государственной регистрации аренды, юридически необоснованной. Закон предоставляет арендатору полное право самостоятельно обратиться в учреждение юстиции с заявлением о регистрации договора, чем руководитель ООО "Монада" не воспользовался.
ООО "Ира", возражая против требований ООО "Монада", также сослалось на то, что ООО "Монада" в срок, определенный соглашением сторон и являющийся разумным и достаточным для оформления всех необходимых документов, не обратилось по вопросу предоставления документов для государственной регистрации договора ни к собственнику - ООО "Ира", ни в регистрирующие органы. Никаких препятствий к регистрации собственник потенциальному арендатору не чинил. Все необходимые документы имелись в наличии, за исключением техпаспорта, изготовление которого было затруднено самовольной реконструкцией, произведенной истцом.
Аргумент о том, что ООО "Ира" не предоставило ООО "Монада" необходимого пакета документов, ООО "Ира" парировало тем, что вопрос о полноте или неполноте пакета документов разрешает не ООО "Монада", а уполномоченная регистрационная служба, которая проверяет наличие и соответствие документов и в случае различных несоответствий может дать указания о предоставлении дополнительных документов. Однако ООО "Монада" в регистрирующие органы и не обращалось, в связи с чем не имеет официального документа, который указывал бы о неполноте имевшейся документации.
Достаточные действия, свидетельствующие о намерении оформить договорные обязательства соответствующим образом, ООО "Монада", с точки зрения ООО "Ира", не совершало. Срок, установленный соглашением сторон для передачи договора на государственную регистрацию, истек.
В сложившейся ситуации неудивительно, что 19 мая 2008 года решением арбитражного суда ООО "Монада" было отказано в исковых требованиях о понуждении ООО "Ира" к регистрации договора аренды. Арбитражным судом 30 сентября 2008 года были удовлетворены исковые требования ООО "Ира" к ООО "Монада" об освобождении спорного нежилого помещения, истребовании его из чужого незаконного владения.
Подведем итог. При заключении договора аренды следует помнить, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора[5]:
- предмет договора;
- условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида: объект договора, размер арендной платы и др.[6];
- условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение[7].
Под данными, позволяющими определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, обычно понимают точное описание местоположения объекта, включая почтовый адрес, этаж, расположение на этаже. В этом может помочь технический паспорт, а также указание инвентарного номера БТИ, иных шифров, номеров учетной записи права и тому подобное. Способствует индивидуализации объекта и такая обязательная его характеристика, как площадь, которая указывается в соответствии с техническими документами (техпаспортом, планом) и свидетельством о государственной регистрации права собственности.
Если хотя бы один из перечисленных документов не готов (обычно это относится к техническому паспорту), стоит очень внимательно отнестись к выяснению вопроса об устанавливаемой в договоре площади, которая указывается согласно свидетельству о праве собственности.
Неправильное указание площади может послужить одним из оснований, по которому сторона сочтет договор незаключенным. Более того, суд в случае спора вполне может признать такую позицию законной и обоснованной.
В тексте договора обязательно должна быть оговорена цена. При этом формулировки ни в коем случае не должны вызывать разночтений. Цена может быть приведена как за единицу площади (например, за 1 кв. м), так и за все помещение.
Надо помнить, что договор аренды недвижимости сроком на год и более подлежит государственной регистрации[8]. Данное правило отнюдь не является пустой формальностью, оно направлено на защиту законных интересов арендатора.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ[9].
Арендаторам не нужно предпринимать никаких вложений денег или собственных усилий в помещение до государственной регистрации аренды. Ведь такой договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. К чему приводят опрометчивые, преждевременные денежные вливания, тем более не подтвержденные документально, хорошо видно из приведенных выше гражданских дел. Отдельно следует остановиться на вопросе согласования произведенных улучшений с собственником. Данная процедура зачастую является не только обязательным условием для узаконивания перепланировки или реконструкции помещения. У нее есть еще одна очень важная функция: статья 623 ГК РФ ясно указывает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды[10].
Советуем вам более внимательно отнестись к правовой стороне собственного бизнеса и надеемся, что эта статья поможет вам избежать многих ошибок при составлении договора аренды.
[1] названия фирм и другие индивидуально-определенные данные изменены автором из этических соображений
[2] п. 3 ст. 607 ГК РФ
[3] ст. 654 ГК РФ
[4] ст. 209, 301 ГК РФ
[5] п. 1 ст. 432 ГК РФ
[6] ст. 606, п. 3 ст. 607, ст. 654 ГК РФ
[7] п. 1 ст. 434 ГК РФ
[8] п. 2 ст. 651 ГК РФ
[9] п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"
[10] п. 2 ст. 623 ГК РФ
