В предлагаемом вниманию читателей обзоре новостей рассмотрены несколько разъяснений Минрегиона по установлению и определению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Размер платы для нанимателей помещений государственного и муниципального жилищного фонда
Согласно п. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей помещений государственного и муниципального жилфонда устанавливают органы местного самоуправления. В Письме от 06.03.2009 N 6175-АД/14 специалисты Минрегиона указали, что этот размер платы не должен превышать размер, установленный для собственников помещений в доме по решению их общего собрания. Причем устанавливаемый местными властями размер платы за жилищно-коммунальные услуги для нанимателей должен быть дифференцирован для каждого дома соразмерно плате собственников помещений в данном доме и
"укладываться" в предельные минимальные и максимальные индексы. Отсюда можно сделать вывод, что при установлении платы для нанимателей первичен размер платы собственников, определенный на их собрании (как правило, в реальности все наоборот).
Таким образом, размер платы для нанимателей может быть равен или меньше платы собственников помещений. В силу п. 4 ст. 155 ЖК РФ если размер вносимой нанимателями платы меньше размера платы, установленного договором управления, то оставшаяся часть платы вносится наймодателем в порядке, согласованном с управляющей организацией. Минрегион разъяснил, что разница может образоваться не только за счет заниженного размера платы для нанимателей, но и по причине задолженности нанимателей. Отсутствие бюджетных средств не является основанием для отказа во внесении наймодателем указанных сумм. В случае просрочки, считает Минрегион, муниципальному образованию можно начислить пени согласно п. 14 ст. 155 ЖК РФ.
Размер платы за содержание и ремонт не подлежит регулированию
В Письме от 06.03.2009 N6177-АД/14 Минрегион предложил отказаться от практики установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения равным размеру, определенному органами местного самоуправления для нанимателей. С учетом существенных отличий в техническом состоянии многоквартирных домов и перечне оказываемых услуг такая практика нецелесообразна. Применение для собственников помещений размера платы, установленного органом местного самоуправления для нанимателей и являющегося объективно заниженным, свидетельствует о согласованности действий хозяйствующих субъектов и должно анализироваться контролирующими органами. Более того, если муниципалитет устанавливает заниженные по сравнению с рыночными тарифы на услуги муниципальных учреждений и предприятий, управляющих жилфондом, по мнению чиновников, это может привести к ограничению конкуренции.
Далее, орган местного самоуправления не вправе устанавливать нормативы образования бытовых отходов и тарифы за их сбор и вывоз. Сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов (в том числе образованных в нежилых помещениях многоквартирного дома) является элементом деятельности по содержанию общего имущества. В свою очередь, такая деятельность является потенциально конкурентной и ее стоимость не подлежит регулированию. Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливаются общим собранием собственников (если собственники заключили договор управления домом), органами управления ТСЖ (если в доме создано ТСЖ) или органом местного самоуправления (если решение о способе управления домом не принято и муниципалитет провел открытый конкурс).
Расходы на содержание и ремонт лифтов, подчеркнул Минрегион, также входят в состав платы за содержание и ремонт общего имущества. Их должны нести все собственники, независимо от положения помещения в доме (на первом или последнем этаже). Органы местной и региональной власти не вправе изменять императивные нормы федерального законодательства (подчеркнем, что на практике освобождение жильцов первых этажей от платы за лифт путем принятия нормативного акта до сих пор не редкость).
Точно так же размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади должен быть одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. При отказе собственников нежилых помещений участвовать в несении расходов на содержание и ремонт общего имущества к ним следует применять меры гражданско-правовой ответственности (начислять пени согласно п. 14 ст. 155 ЖК РФ и обращаться в суд с иском об истребовании задолженности).
Плата за капитальный ремонт
Жилищное законодательство предусматривает ограниченный перечень случаев, когда плату за содержание и ремонт жилого помещения может устанавливать орган местного самоуправления: во-первых, если собственники помещений не выбрали способ управления домом и местные власти провели открытый конкурс, во-вторых, если собственники предпочли непосредственное управление, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Во всех иных случаях утверждение муниципалитетом размера платы для собственников помещений является незаконным (Письмо Минрегиона РФ от 05.03.2009 N 6093-АД/14).
Соответственно, плата за капитальный ремонт может быть установлена органом местного самоуправления только в составе платы за содержание и ремонт общего имущества, принятой по результатам открытого конкурса. Не допускается утверждение местными властями размера платы за капитальный ремонт для собственников помещений в многоквартирных домах:
- если решение о проведении капитального ремонта не принималось;
- если орган местного самоуправления не проводил открытый конкурс по отбору управляющей организации (в доме, жильцы которого не выбрали способ управления) либо если конкурс проводился, но в конкурсной документации в перечне работ и услуг работы по капитальному ремонту отсутствуют.
При принятии собственниками помещений, органами управления ТСЖ решения о размере платы за капитальный ремонт Минрегион в Письме от 05.03.2009 N 6091-АД/14 рекомендует исходить из анализа рынка, сложившихся в муниципальном образовании цен на работы, аналогичные необходимым в многоквартирном доме работам, а также учитывать прибыль и риски управляющей организации. Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, применяемые для укрупненных расчетов стоимости строительства базисно-индексным методом, напротив, использовать не рекомендуется.
Порядок определения размера платы в договоре управления
К существенным условия договора управления многоквартирным домом Жилищный кодекс относит в том числе порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (пп. 3 п. 3 ст. 162 ЖК РФ). В Письме Минрегиона РФ от 06.03.2009 N 6174-АД/14 разъяснено, что под таким порядком следует понимать методику расчета стоимости указанных в договоре работ и услуг. При этом фиксированную стоимость работ и услуг целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора. Он должна применяться не менее года. Если в методике расчета, установленной в договоре управления, предусмотреть положение о пересмотре размера платы на основании, например, изменения уровня инфляции, то индексация размера платы может проводиться без принятия решения общим собранием собственников помещений. Отсутствие в договоре управления правил пересмотра размера платы и указание только фиксированного ее размера обуславливает необходимость проведения общего собрания для изменения размера платы.
