Стараясь обеспечить компанию помещением для ведения бизнеса и одновременно избавить себя от возможных трений с многочисленными арендодателями, владельцы компаний приобретают помещения в жилых домах. К сожалению, такие сделки оправдывают ожидания бизнесменов далеко не всегда.
"Соседи"
Планируя обзавестись собственной площадью для ведения бизнеса, фирма "СтройЖилСервис", наравне с другими дольщиками, решила поучаствовать в возведении многоквартирного дома. Изучив проектную документацию, представители компании остановили свой выбор на помещении в цокольном этаже, которое после окончания строительства должно было стать офисным.
После того как строительство было завершено, а акт приемки дома в эксплуатацию подписан, фирма-дольщик без особых проблем зарегистрировала право собственности на "свое" помещение. Через некоторое время рабочие предприятия поменяли замки и двери, с тем, чтобы и дальше приводить недавно приобретенное помещение в порядок.
Однако ситуация неожиданно осложнилась. Вопросом нахождения в подвале работников фирмы "СтройЖилСервис", а также обращением этого помещения в собственность, заинтересовались представители товарищества собственников жилья, имеющие квартиры в этом доме. После того как недовольные руководители "СтройЖилСервиса" объяснили "товарищам", что подвальная площадь по праву принадлежит их фирме, а значит, они будут находиться там столько, сколько потребуется, и впускать туда станут только того, кого сочтут нужным, представители жильцов объявили, что все это незаконно.
В акте не значатся
Сделав столь серьезное заявление, представители товарищества поинтересовались у руководства "СтройЖилСервиса", как им вообще удалось пройти процедуру регистрации, не вызвав при этом вопросов. И, не дожидаясь ответа, предложили повнимательнее изучить акт комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, который входил в "регистрационный" пакет документов.
Сначала юристы компании, обосновавшейся в цокольном этаже, не заметили в бумагах ничего предосудительного. Как и полагается, в акте были перечислены знакомые спорщикам объекты: жилой дом со встроенно-пристроенным торгово-досуговым центром и общественными (офисными) помещениями в цокольном и первом этажах. Здесь же были указаны размеры площадей всех помещений в отдельности, а также значилась общая площадь дома. Но что касается объекта, принадлежащего фирме "СтройЖилСервис", то он в документе обособлен не был. В акте содержался полный перечень технических характеристик и показателей всех помещений здания, но какие-либо сведения и характеристики, касающиеся помещения "СтройЖилСервиса", в данном документе отсутствовали.
В свое оправдание представитель фирмы-собственника указал, что существует другой документ - акт осмотра (сверки) систем водоснабжения, водоотведения, отопления, пожаротушения в помещениях цокольного этажа дома. Согласно этому документу в спорном помещении есть сети теплоснабжения и водоснабжения, распределительный щит телекоммуникаций, лежак семи труб тепловодоснабжения, запорная и регулировочная арматуры, приборы учета тепловой энергии, учета холодной и горячей воды, задвижки, насосы подъема воды и пожаротушения. То есть из данного акта явствует, что застройщик в данном случае хоть как-то обозначил помещение, принадлежащее "СтройЖилСервису".
Читаем закон
Однако товарищество собственников жилья это уже мало интересовало, потому как второй довод (отчего и почему "СтройЖилСервис" не может быть собственником цоколя) был куда сокрушительнее первого. Сначала "товарищи" напомнили фирме, что именно им (как собственникам квартир в многоквартирном доме) принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).
Далее, опираясь уже на правила, изложенные в Жилищном кодексе, они уточнили, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в частности, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). А в помещении, на которое непонятно каким образом компания "СтройЖилСервис" приобрела право собственности, как раз и размещены инженерное оборудование и инженерные сети, предназначенные для обслуживания квартир, что позволяет признать его техническим и содержащим оборудование для обслуживания более одного помещения.
Поэтому, подытожили представители товарищества, их коллектив приложит все усилия, чтобы восстановить справедливость и отменить незаконное право собственности.
Примечание. Акт - основание для госрегистрации
"Акт комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта фактически подтверждает факт создания объекта недвижимости, - поясняет директор строительной компании Виктор Галявин. - Этот документ подтверждает завершение строительства объекта и его соответствие предъявляемым требованиям. Когда же речь заходит о регистрации права собственности на вновь созданные здания, то документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии. Он свидетельствует о том, что дом создан как недвижимость, имеющая определенное назначение, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, и может использоваться в соответствии с его целевым назначением. Вот почему акт приемки объекта в эксплуатацию может быть основанием для государственной регистрации права".
Одно для всех
Через некоторое время представители товарищества собственников жилья, как и обещали, обратились в арбитражный суд с требованием признать недействительными и "долевой" договор в части передачи в собственность помещения цокольного этажа, и госрегистрацию права собственности.
В суде представители "СтройЖилСервиса" пояснили, что на стадии планирования здания и заключения договора с дольщиками спорное помещение изначально предполагалось использовать не в качестве технического, а как офисное. В доказательство своих слов ответчики показали судьям планы цокольного этажа рабочего проекта на дом. Ознакомившись с бумагами, судьи указали, что из схем, содержащихся в этом документе, невозможно понять, планировалось ли расположить в спорном помещении инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания всего дома, или там действительно должен был быть офис. Поэтому арбитры встали на сторону истцов-"товарищей", признав недействительным и "долевой" договор, и государственную регистрацию права собственности на техническое помещение.
Однако ответчик не согласился с таким решением и обратился в апелляцию. В жалобе представитель компании попытался еще раз объяснить судьям, что проектная документация на дом предусматривает наличие в цокольном и первом этажах офисных помещений, при этом акт приемки дома в эксплуатацию также не содержит сведений о наличии в цокольном этаже служебного помещения, предназначенного для обслуживания всего дома.
Апелляционные арбитры еще раз запросили у сторон документы: технический паспорт спорного помещения, проектную документацию на дом и исполнительные чертежи, схему расположения спорного помещения в соответствии с проектной документацией, схему внутридомовых сетей ХВС, канализации, центрального отопления, ГВС, электроснабжения, пожарной сигнализации, дымоудаления, телефонизации, радиофикации и коллективного телевидения. Но и на этот раз судьи не поддержали "СтройЖилСервис". Они разъяснили подателю жалобы, что по представленным суду документам, в спорном помещении, расположенном в цоколе, были размещены инженерное оборудование и инженерные сети, предназначенные для обслуживания квартир, что позволяет признать его техническим и содержащим оборудование для обслуживания более одного помещения. Поэтому "СтройЖилСервис" никак не может владеть им единолично, и любые сделки, имеющие целью установить такой режим, ничтожны (см., например, решение Арбитражного суда Калининградской области от 23 января 2009 г. по делу N А21-4494/2008; постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2009 г. по делу N А21-4494/2008).
Городская собственность - не в счет
Впрочем, товарищества собственников жилья далеко не всегда одерживают верх над компаниями, решившими вести по соседству с ним свой бизнес. Например, организации вполне могут иметь в собственности помещения в жилых домах, если они приобретали их у городской администрации или если нужные им объекты не предназначены для обслуживания жилых площадей. В качестве примера можно привести следующее судебное разбирательство.
Между КУГИ и некой фирмой "Гелиос" был заключен договор аренды нежилого помещения, являющегося городской собственностью. В дальнейшем на основании договора купли-продажи, заключенного по итогам аукциона, предприятие приобрело на уже занимаемое помещение право собственности.
Однако товарищество собственников жилья, образованное в этом же доме, полагая себя собственником приобретенного и занимаемого "Гелиосом" помещения, обратилось в арбитражный суд с иском, предмет которого был практически такой же, как и в уже рассмотренном деле: о признании недействительной государственной регистрации права собственности фирмы.
Судьи первой и апелляционной инстанций отказали представителям товарищества в их требованиях. Они пояснили, что в Гражданском и Жилищном кодексах, к которым так привыкли апеллировать "товарищи", долевое право собственности устанавливается лишь на те помещения, которые предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям в доме. Нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений и имеющие самостоятельное назначение, не входят в состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме. А, как выяснили судьи, спорное помещение не предназначено для обслуживания квартир в доме. В нем отсутствуют технологические помещения, обслуживающие дом, и по архивным данным это - хозподвал, а по данным текущей инвентаризации площадь использовалась как конторская. Наконец, спорный объект имеет самостоятельный кадастровый номер и к тому же не входит в состав нежилого фонда, что подтверждается выпиской из реестра собственности города (постановление от 22 июля 2008 г. по делу N А56-34865/2007). Практически аналогичный спор был рассмотрен этим же судом в конце 2006 года (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 декабря 2006 г. N А56-59371/2005).
Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых граждан, предпринимателей или компаний. А вот площади, относящиеся к третьей, или, как ее еще называют, вспомогательной категории, должны быть только в общей долевой собственности. Других вариантов нет.
Остается добавить, что компаниям, которые намереваются приобрести помещение в собственность для ведения бизнеса, без объективной оценки своих шансов на успех и всестороннего изучения вопроса не следует вкладывать средства и тем более претендовать на заведомо спорную площадь, относящуюся к вспомогательной категории.
