Организация (ООО) имеет в собственности несколько нежилых помещений, находящихся в одном здании, помещения сдаются в аренду коммерческим организациям. При этом арендаторам установлена разная ставка арендной платы за 1 кв. м. Арендодатель аргументирует разницу в размере ставки тем, что ст. 40 НК РФ разрешает ему это, главное - чтобы разница была не более 20%.
Имеет ли право арендодатель устанавливать разную арендную плату арендаторам?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе передавать свое имущество в аренду разным арендаторам на отличающихся условиях (в том числе по разной цене).
Обоснование вывода:
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Только в прямо предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (абзац второй п. 1 ст. 424 ГК РФ). Если договор является публичным (то есть по нему коммерческая организация обязана продавать товары, выполнять работы или оказывать услуги в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.)), то цена такого договора устанавливается одинаковой для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей (ст. 426 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 614, п. 1 ст. 654 ГК РФ цена в договоре аренды устанавливается по соглашению сторон. Применительно к аренде государственного и муниципального имущества порядок определения (расчета) арендной платы может устанавливаться органами власти и местного самоуправления для тех случаев, когда передача такого имущества в аренду осуществляется без проведения торгов (смотрите, например, приказ Минэкономразвития РФ от 14.07.2006 N 190; Методику расчета арендной платы, утвержденную постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 26.04.2005 N 33; Методику определения арендной платы, утвержденную решением Совета депутатов городского округа Химки Московской области от 14.09.2011 N 73/10 и т.п.). В остальных же случаях размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон договора. Никаких нормативов расчёта арендной платы по таким договорам законодательство не предусматривает. К публичным договорам договор аренды также не относится (смотрите, например, постановление ФАС Центрального округа от 30.07.2012 N Ф10-2662/12, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.05.2012 N Ф08-2333/12). Поэтому арендодатель вправе заключать договоры аренды с разными арендаторами на отличающихся условиях (в том числе по разной цене).
К сведению:
Само по себе то обстоятельство, что собственник имущества передает его в пользование разным арендаторам по разной цене, не является основанием для наступления неблагоприятных налоговых последствий. Действительно, ст. 40 НК РФ позволяла налоговым органам при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов проверять правильность применения цен по сделкам при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени. Однако с 1 января 2012 года вступил в силу Федеральный закон от 18.07.2011 N 227-ФЗ, которым часть 1 НК РФ дополнена положениями о налоговом контроле в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами (раздел V.1 НК РФ). Положения статей 20 и 40 НК РФ с этой даты применяются исключительно к сделкам, доходы и (или) расходы по которым признаны в соответствии с главой 25 НК РФ до 1 января 2012 года (ч.ч. 5, 6 ст. 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ). С указанной же даты применяемые в сделках цены могут проверяться только в отношении тех сделок между взаимозависимыми лицами, которые признаются контролируемыми в соответствии со ст. 105.14 НК РФ. Более подробно об этом смотрите, например, в материалах, размещенных в системе ГАРАНТ:
- Вопрос: ОАО реализует земельный участок ООО по балансовой стоимости, а не по рыночной. Указанные лица не являются взаимозависимыми лицами, если исходить из норм п. 1 ст. 20 НК РФ. Возможна ли квалификация договора купли-продажи земельного участка как контролируемой сделки - есть ли риск доначисления налога на прибыль организаций из-за применения налоговым органом рыночной цены земельного участка? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2012 г.);
- Вопрос: Организация занимается оптовой торговлей, ценообразование на товар установлено таким образом: при продаже товара крупным оптовым покупателям наценка - 7%, мелким - от 7% до 20%, все оптовики товар приобретают для дальнейшей перепродажи. Одним из крупных оптовиков является учредитель организации, обладающий долей в размере 45% в уставном капитале. С 2012 года для определения соответствия цен сделки рыночным ценам налоговые органы будут использовать методы, регламентированные главой 14.3 НК РФ. Могут ли организации доначислить налоги по контролируемой сделке? Каким образом налоговая инспекция будет проводить расчет "правильной" цены? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2012 г.).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Мазухина Анна
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.
