Журнал "Консультант"

Строительство цеха, склада, офиса или магазина, безусловно, поможет расширить бизнес и избавит от изнурительных переговоров с арендодателями. И если свободные средства позволяют компании сейчас организовать строительство объекта, на нем можно неплохо сэкономить: начиная с участка под застройку и проектировки вплоть до систем кондиционирования и остекления здания. Попробуем разобраться, где найти выгоду в строительстве объекта при нестабильной экономической ситуации.

 Строительные проекты инициируются и ведутся при любой экономической конъюнктуре уже хотя бы потому, что за время строительства и возврата инвестиций проходит несколько лет. В любой момент времени существует масса аргументов "за" и "против" инициирования проекта строительства. В настоящей статье рассмотрены некоторые современные аспекты строительства и финансирования, на примере территорий Урала, Западной и Восточной Сибири. Они могут быть использованы как для единовременного снижения отдельных статей расходов, так и для уменьшения стоимости объекта на заданном горизонте планирования. Рассмотренные факторы-возможности являются актуальными для проектов, инициируемых в 2009 году.


Стоимость строительного проекта рассматривается с точки зрения заказчика - компании, финансирующей строительство для последующей эксплуатации объекта или его продажи в процессе либо сразу после завершения строительства. Понятие "стоимость" подразумевает издержки (cost) и не связано с рыночной или иной оценкой строящегося объекта, хотя может оказывать на нее существенное влияние и применяется для временного отрезка (горизонта планирования), за который может быть принят условно срок окупаемости инвестиций в проект. Под процедурой управления стоимостью понимается многократная итеративная оценка компонентов стоимости строительства на протяжении его реализации с внесением изменений в проект. В стоимость проекта включаются следующие категории расходов:

 
Стоимость земельного участка: давление на владельца

 Оперировать понятием "рыночная стоимость земли" сложно даже в стабильной экономической ситуации. Оценочную стоимость можно получить в специализированной организации, но и она будет лишь одной из опорных точек в переговорах.


К началу 2009 года многие участки, предназначенные для многоэтажной жилой, коммерческой и промышленной застройки, находились в аренде (реже в собственности) инвесторов. Некоторые из них не являлись застройщиками и рассчитывали на перепродажу прав или паритетное участие в строительном проекте. Сейчас эти планы реализовать сложнее, потому что активность в строительном секторе сильно снижена.


Но владелец прав на землю уже понес расходы на участие в аукционах и арендные платежи в бюджет. Срок аренды под застройку обычно органичен 2-3 годами. Если не начато освоение участка, аренда продлена не будет. Для таких участков "цена вопроса" начинается с возмещения части затрат, уже понесенных владельцем прав на земельный участок. Эти сведения можно получить из договора аренды и протокола торгов. В том случае, если участок находится в собственности, можно запросить договор купли-продажи и справку о платежах по налогу на землю. В качестве оплаты может быть предложено участие в проекте (соинвестирование) на сумму, соответствующую предстоящим потерям владельца прав на участок.


Время работает на потенциального приобретателя прав на землю. Если владелец прав на участок не переуступит его или не войдет на каких-либо условиях в проект, он просто фиксирует все убытки. В случае продажи прав сможет либо выйти в ноль, либо фиксировать часть потерь. Если будет принято решение о вступлении в проект в качестве соинвестора - получить после окончания строительства в собственность объект недвижимости, пригодный к эксплуатации и, гипотетически, получить прибыль будущем.

Отдельно следует отметить участки, на которых произведено формальное освоение - вырыт котлован и выполнен какой-либо фундамент. Эти факторы будут снижать стоимость участка, кроме случаев, когда участок и незавершенное строительство приобретаются вместе с проектом. При расчете стоимости сделки необходимо учесть расходы на расчистку, перепланировку котлована и разборку фундамента. Также стоимость участка снижают проходящие по нему или в непосредственной близости линии инженерных сетей, поскольку их придется переносить.


Следовательно, стоимость земельного участка будет зависеть от способности владельца нести текущие потери от его простоя. Но для самого застройщика ценность участка будет определяться комплексом коммуникаций, подведенных к участку и доступными мощностями.
 

 Торг уместен

 Чтобы "соблюсти приличия", можно не настаивать на прямой скидке от строительной организации, а вести переговоры, например, о применении коэффициента I квартала 2008 года, мотивируя тем, что цены на основные местные материалы по сравнению с летом 2008 года снизились. К примеру, в одном из крупных банков так и делают. Был разработан новый имидж-интерьер, под который ведется ремонт основных офисов в регионах, при этом в подрядных договорах применяется индекс I квартала 2008 года.

  Подключение к внешним сетям: борьба с монополистами

 Высокая стоимость подключения к внешним сетям обусловлена несколькими факторами. Действительно, в некоторых давно освоенных районах существует недостаток тепловых и электрических мощностей, поэтому для ввода и подключения нового объекта необходимо строить дополнительные подстанции, прокладывать кабельные линии и трубопроводы. С другой стороны, сетевики за счет сбора платы за подключение компенсируют свои убытки от основной деятельности. Однако не во всех случаях застройщик обязан им в этом помогать.


Если в точке подключения не хватает мощностей для штатного функционирования объекта, но достаточно для аварийного питания, а стоимость устранения ограничений превышает полмиллиона долларов - застройщику имеет смысл рассчитать стоимость собственной генерации. Автономно можно генерировать тепло, электроэнергию и даже поднимать на поверхность воду в необходимом количестве. Установка и обслуживание современного оборудования сравнимы со стоимостью подключения и последующих платежей коммунальным предприятиям. Для крупного объекта сложнее всего избежать подключения к сетям канализации. Подключение же к магистральному газопроводу дает преимущества при проектировании собственной тепло- и электрогенерации.


Таким образом, до начала проектирования объекта должны быть определены источники основного и резервного питания здания и оценены альтернативы с учетом первоначальных затрат (подключение к сетям или оборудование, включая его монтаж и пусконаладку) и эксплуатационных расходов (коммунальные платежи или стоимость обслуживания и эксплуатации).

 Антикризисные проектные работы

 Безусловно, архитектурное проектирование является сложной высококвалифицированной работой. Стоимость будет существенно зависеть от опыта исполнителей, уровня архитектурного бюро или проектного института, ландшафтных условий и т. п. В стадии роста рынка можно было слышать мнения о том, что проектные работы могут составлять от 5 до 10 процентов сметной стоимости проекта. Возможно, для каких-то масштабов строительства это было справедливо. Сейчас строительная отрасль находится в фазе спада, поэтому такие соотношения неактуальны.


При расчете затрат на проект застройщику удобно опираться на справочники базовых цен на проектные работы. Они дают официально признанную расценку. Возьмем, к примеру, СБЦ4-23-6-Б "Торговые дома. Торговые центры" из "Справочника базовых цен на строительные работы для строительства. Объекты жилищно-гражданского строительства". Этот вид проектных работ дает расценку 420 руб/м2 или 547910,00 рублей за объект целиком (в ценах 2001 года). Текущий рекомендованный индекс для Тюменской области составляет 2,64. Значит текущая цена проектирования объекта для Тюмени будет 1109 руб/м2 или 1 446 482,40 рублей за объект. Изменение этих цен будет зависеть от предпочтений заказчика, а также от аппетитов и количества готовых выполнить проект проектировщиков.


Неочевидными, но очень важными являются расходы на авторский надзор со стороны проектной организации. Эта процедура особенно важна, если заказчик не является генеральным подрядчиком при строительстве объекта. Авторский надзор позволяет контролировать соблюдение и оперативную корректировку проекта в процессе строительства. Это позволит сократить сроки сдачи объекта госкомиссии после окончания строительства.


Важным условием взаимоотношений является принятие на себя проектировщиком самостоятельного прохождения госэкспертизы проекта и согласование технических условий по подключению к сетям.


Необходимо отметить, что правильно подобранный проектировщик, имеющий хорошие связи в органах надзора за строительством, способен снизить коррупционные расходы на стадии согласования проекта и строительства. Это, безусловно, не отменяет требований к нему в отношении надежности и эффективности проектных решений. Объем же откатов чиновникам устанавливается экспертным путем для отдельного региона.

 Прямые расходы на строительство

 Расходы на строительно-монтажные работы составляют обычно от 70 до 90 процентов стоимости проекта (без учета сноса и расселения) и полностью определяются архитектурно-строительными решениями проекта. Из них в среднем на материалы приходится 50 процентов, оплата работ достигает 30 процентов, 10 процентов - на использование строительной техники, еще 10 процентов - прочие расходы.


Чаще всего сметы на большие объекты частных застройщиков составляются в территориальных единичных расценках (ТЕР), которые при всем их несовершенстве имеют право на существование. Они обозначают цены 2001 года, которые переводятся в текущие путем применения публикуемого раз в квартал коэффициента пересчета. Надо иметь в виду, что они сразу несут в себе определенные резервы снижения стоимости. Значения ТЕР необходимо применять при строительстве объектов с участием областного или муниципального бюджетов. Коррупционная нагрузка в этой сфере может составлять от 5 до 15 процентов, что, естественно, учтено при формировании индекса перевода в текущие цены. Если эта комиссия по умолчанию не содержит часть средств как откат отделу капитального строительства заказчика, можно попробовать снизить стоимость договора генерального подряда или субподрядных договоров.

 Пример 1

  Сметная расценка СЦМ-204-0100 "Горячекатаная арматурная сталь класса A-I, A-II, A-III" для Тюменской области предполагает цену в смете 5589,63 рублей за тонну по расценкам 2001 года. С индексом 3,96 по статье затрат "Материалы" в I квартале 2009 она составит 22 134,93 рублей за тонну без НДС. Если в смете применяется общий индекс на СМР, цена этой позиции составит 30 072,21 рублей за тонну без НДС.

Реальные же отпускные цены на арматуру в этот период составляли максимум 17 000-18 000 рублей с НДС.

  
В современных условиях можно рекомендовать использование местных материалов и применение современных приспособлений и оснастки. Так, например, использование крупнощитовой опалубки позволяет экономить до 5 процентов расходов на железобетон и ускоряет производство работ практически вдвое.


Из-за девальвации рубля стоимость импортного технологического оборудования существенно возросла. Однако игроки глобального рынка тоже используют открывшиеся им возможности. Например, те инженерные компании, клиенты которых сейчас не могут позволить себе системы кондиционирования Mitsubishi, стали присматриваться к системам Sanyo. Рост цен выбивает из привычного сегмента рынка грандов, зато дает возможность расширить продажи крепким середнячкам. Следовательно, расходы на монтаж и установку систем необходимо рассматривать в нескольких альтернативных вариантах.


Ситуация дефицита объектов вынуждает подрядные организации со сложившейся материально-технической базой снижать требования к заказчику. Многие из них не могут просто уйти с рынка на 2-3 года, до окончания спада, поскольку будут утрачены квалифицированные кадры, неработающие техника и оборудование придут в негодность. Поэтому серьезные подрядчики сейчас идут на значительные рассрочки по оплате услуг, принимают в оплату квадратные метры, более гибко подходят к технологическим процессам. Организации, планирующие остаться в строительном бизнесе, предпочитают выйти из периода спада хоть с каким-нибудь активом - квадратными метрами, дебиторской задолженностью.


Особенно явно этот процесс виден на рынке пластиковых окон - он достаточно технологичен и конкуренция на нем особенно высока. Если на начало 2008 года сметная цена остекления трехподъездного 16-этажного здания составляла 21 млн рублей, то с начала 2009 производители были согласны на 19 млн. При этом расчет с ними полностью производится квадратными метрами по текущей рыночной стоимости.

 Затраты заказчика

 Чаще всего на частного заказчика, не специализирующегося на строительстве, ложатся расходы по обслуживанию инвестиционных кредитов и содержание команды проекта (или отдела капитального строительства). При этом коррупционные издержки, связанные с получением разрешений и сдачей объекта в эксплуатацию, могут быть разделены между заказчиком, генподрядчиком и проектировщиком по соглашению, в зависимости от степени доступности ресурсов каждого из них в этой сфере.


Полностью переложить контроль за ходом строительства на генерального подрядчика, если он не является аффилированной компанией заказчика, к сожалению, нельзя. Для строительной отрасли характерны искажение отчетности и срыв графика производства работ. Если ответственность за соответствие конструктива здания проекту можно переложить на авторский надзор со стороны проектировщика, то контроль освоения физических объемов - задача непосредственно заказчика. Однако создание полноценного отдела в компании для ведения проекта также не обязательно. Во многих случаях достаточным может быть найм стороннего специалиста-инженера для еженедельного (или еще более редкого) посещения объекта с почасовой или дневной ставкой. Периодическая оценка на месте (in place evaluation) с письменным отчетом позволит адекватно оценивать соответствие хода работ графику и предъявленным расходам.


Бухгалтерская отчетность по формам КС-2, КС-3 обычно составляется помесячно. Ее обработка и сверка с отчетами с объекта в большинстве случаев потребует одного специалиста с неполной загрузкой.

  Редакции журнала "Консультант" удалось взять комментарий у начальника отдела проектирования одной из московских компаний, который, по понятным причинам, мы публикуем на условиях анонимности.

В ряде случаев устоявшаяся в строительстве традиция вынуждает инвесторов платить мзду чиновникам во всех ведомствах за "добро" при согласованиях: начиная от решения о землеотводе под проект, заканчивая получением разрешения на ввод в эксплуатацию. Без таких "подношений" планы строительства могут быть сорваны, либо не выполнены вовсе.

Подключение к городским инженерным коммуникациям может стать большой проблемой, особенно если строительство ведется в районах со сложившейся инфраструктурой, где нет необходимых мощностей для подключения новых абонентов, а также в осваиваемых районах, где инженерных сетей, необходимых для подключения, нет вовсе.

В обоих случаях инициатору строительства предлагается участвовать в реконструкции/развитии городских сетей для получения желаемых мощностей. Размеры соинвестирования, разграничение ответственности за проведение работ, а также регламент устанавливаются в режиме переговоров и могут тянуться достаточно долго. Начинать же строительство без полного комплекта документов противозаконно.

Для оценки проекта инженерных систем инвестору желательно иметь свою техническую службу, которая сможет проверить целесообразность применения проектных решений - во многих случаях стоимость оборудования и работ можно уменьшить за счет оптимизации проекта. Это позволит не в ущерб качеству снизить либо капитальные затраты, либо расходы на энергоресурсы во время эксплуатации.

Подавляющее большинство производителей инженерного оборудования при формировании цен ориентируется на курсы валют, колебание которых может привести к "выпадению" за рамки отведенных средств бюджета. На этапе проектирования следует предусмотреть нескольких производителей в разном ценовом сегменте - это позволит скорректировать смету вне зависимости от изменений на рынке.

"Правильно подобранный" проектировщик знает, кому именно отнести откат для того, чтобы согласование прошло быстрее. Затраты на чиновников по Москве (в структурах, дающих разрешение на подключение, - МОЭК, МОЭСК, Мосводоканал, Мосводосток) разнятся. Не скажут об этом и те, кто носит, все лишь на уровне слухов, дескать "Вчерась Петр Иванович Ивану Сидоровичу коробку денег отдал". А сколько в этой коробке - никто не знает.

Стоит отметить, что по сравнению с суммой инвестиций в строительство объекта, откат в размере 1-2 процентов еще никого не "убил". Иначе были бы громкие дела с мечеными купюрами и прочими показными мероприятиями. Видимо, сумма достаточно символическая и всех такое положение дел вполне устраивает.

 Что же будет дальше?

 Стоимость последующей эксплуатации не всегда учитывается в стоимости объекта. По стандартам бухгалтерского и финансового учета эти расходы не относятся к инвестиционным вложениям и не могут быть отнесены на балансовую стоимость объекта. Но с позиции расходов конечного пользователя, как самого заказчика, так и потенциального покупателя объекта, расходы на эксплуатацию объекта будут оказывать существенное влияние на срок окупаемости инвестиций в объект.


В этот раздел необходимо включить не только расходы на газ, воду, электро- и теплоэнергию. В зависимости от горизонта планирования потребуется текущий ремонт и замена оборудования инженерных систем. Например, светлый оштукатуренный фасад, выходящий на улицу с оживленным движением, потемнеет в течение года-двух. Можно ли текущий ремонт считать текущими расходами? Он непосредственно связан с особенностями проектирования и строительства и, фактически, является будущими расходами владельца здания или эксплуатирующей организации. Обычно эти будущие расходы не озвучиваются при сдаче здания и в расчет не принимаются.


Оценивая предстоящие расходы, необходимо просчитать альтернативные варианты, которые могут увеличить первоначальные вложения, но позволят снизить расходы на всем горизонте планирования.

 Пример 2

  Установки рекуперации в системе приточно-вытяжной вентиляции здания являются необязательным и дорогостоящим звеном. Говоря простым языком, их роль состоит в том, чтобы отдавать тепло уже нагретого воздуха в помещении - воздуху, поступающему снаружи. Эффект от их использования проявляется в снижении расходов на отопление помещения. То есть при коротком горизонте планирования они увеличивают стоимость проекта для конечного пользователя, на длинном - снижают.

  Итоговая черта

 Если логика бизнеса или сложившиеся обстоятельства требуют войти в качестве заказчика в строительный проект - не имеет смысла откладывать его разработку до "наступления лучших времен". В стадии разогрева рынка можно получить выигрыш на увеличении рыночной стоимости объекта, в стадии охлаждения - на снижении стоимости основных компонентов проекта. В любом случае создается актив, который обладает своими собственными эксплуатационными свойствами и позволяет приносить прибыль компании.

 

 Дополнительные расходы

Отнесение банковского финансирования на стоимость проекта обычно не вызывает проблем, поскольку предусмотрено как МСФО, так и РСБУ. Но сейчас многие банки сворачивают инвестиционное кредитование, поэтому в проект могут быть вовлечены оборотные средства основного бизнеса заказчика. Для оценки стоимости их использования можно применять одну из ставок: либо рентабельности основного бизнеса, либо ставку банковского депозита для аналогичной суммы. Эта процедура позволит реально оценить стоимость проекта для компании-заказчика.