Ситуация. В августе 2008 ИП приобрел в собственность земельный участок для осуществления бизнеса. Договор на приобретение земли заключен с государственной организацией и оплачен единовременно по расчетному счету. На данном участке расположено капитальное здание которое используется в бизнесе под склады и офис. На землю и здание имеется свидетельство на собственность.
Вопрос. Имеет ли право Индивидуальный предприниматель включить расходы по приобретению земли в профессиональные вычеты?
Ответ. Стоимость земельных участков в расходах учесть нельзя. При расчетах УСН в составе расходов может быть учтена стоимость основных средств. Для целей УСН к основным средствам относятся те объекты, которые являются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ. Это установлено п. 4 ст. 346.16 НК РФ. Однако земля в налоговом учете амортизации не подлежит (п. 2 ст. 256 НК РФ). Поэтому стоимость приобретаемого земельного участка в расходах не учитывается. Исключением является ситуация, когда земля приобретается для перепродажи. Тогда в целях налогового учета ее можно рассматривать как товар.
ООО "ПроАудит
*****
Вопрос. Подскажите, возможен ли перевод сотрудников при реорганизации (форма присоединения) из одного реорганизуемого, но пока еще действующего юридического лица в другое юридическое лицо (которое останется), путем перевода без расторжения трудового договора? Возможно ли, в случае если нет сокращений, просто проставить штамп в трудовую книжку о переводе?
Ответ. При реорганизации компании, в т.ч. в случае присоединения, согласно ч. 5 ст. 75 Трудового кодекса РФ, трудовые отношения с согласия работника продолжаются, т.е. трудовые договоры с сотрудниками перезаключать не нужно. В трудовые книжки работников в этом случае вносится запись о новом названии организации.
Если в результате реорганизации у работника изменяются условия трудового договора: наименования работодателя и должности, трудовая функция, размеры заработной платы, и т.д., работник должен быть уведомлен об этих изменениях не позднее, чем за два месяца до их введения.
В случае согласия работника на продолжение работы в новых условиях с ним заключается дополнительное соглашение к трудовому договору, оформляется перевод, делается запись в трудовую книжку о переводе.
Отдел общего аудита и консалтинга ООО "АУДИТОРИЯ"
www.auditorija.ru info@auditorija.ru
*****
Ситуация. ООО на ОСНО приобрело товар с целью дальнейшей продажи по своему основному виду деятельности, а именно гидроключ стоимостью 330 тыс. рублей в т. ч. НДС 18%. Поставили на учет на 41 счет в сумме 279661,02.
Дт 41 Кт 60 279661,02
Дт 19,3 Кт 60 50338,98
Затем сдали в аренду на 2 месяца за плату. Арендную плату выставили в сумме 45 т. р. в т. ч. НДС за каждый месяц
Дт 62 Кт 90,1 90000,00
Дт 90,3 Кт 68,2 13728,81
После возврата гидроключа от арендодателя реализовали его покупателю за 360 т. р., в т. ч. НДС 18%
Дт 62 Кт 90 360000,00
Дт 90,3 Кт 68,2 54915,25
Дт 90,2 Кт 41 279661,02
Вопрос.Можно ли было сдать в аренду имущество со 41 или надо было это делать как-то иначе?
Ответ.При указанных обстоятельствах меняется предназначение объекта - теперь он используется в деятельности, приносящей доход, и, по сути, должен быть отражен на бухгалтерском счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности".
Согласно Инструкции по применению Плана счетов первоначальная стоимость имущества, подлежащего учету в составе доходных вложений в материальные ценности, в бухгалтерском учете формируется на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Поскольку в данном случае передаваемый в аренду гидроключ ранее был оприходован как товар, то его покупная стоимость списывается со счета 41 "Товары" в дебет счета 08. Сформированная первоначальная стоимость списывается с кредита счета 08 в дебет счета 03.
Стоимость гидроключа, предоставляемого организацией в аренду, погашается посредством начисления амортизации. В данном случае амортизация начисляется с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия имущества к бухгалтерскому учету на счете 03, и начисление производится до полного погашения его стоимости либо списания с бухгалтерского учета (пп. 17, 18, 21 ПБУ 6/01).
Имущество, от использования которого налогоплательщик имеет возможность извлекать полезные свойства, подлежит соответствующему налогообложению (Определение ВАС РФ от 14.02.2008 N 758/08).
Таким образом, стоимость данного объекта налогоплательщик обязан учесть при расчете налога на имущество организаций.
Стоимость объекта основных средств, который выбывает в результате продажи, подлежит списанию с бухгалтерского учета. Для учета выбытия основных средств в вашем случае к счету 03 "Доходные вложения в материальные ценности" может субсчет "Выбытие материальных ценностей". В дебет этого субсчета переносится первоначальная (восстановительная) стоимость выбывающего основного средства, а в кредит - сумма накопленной амортизации. Остаточная стоимость основного средства, равная разнице между его первоначальной (восстановительной) стоимостью и суммой амортизации, начисленной за период эксплуатации основного средства, списывается с кредита счета 03, "Выбытие материальных ценностей", в дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы" (пп. 18, 29, 31 ПБУ 6/01, Инструкция по применению Плана счетов).
Расход в виде остаточной стоимости основного средства отражается в бухгалтерском учете на дату признания прочего дохода от продажи этого объекта (пп. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99, п. 30 ПБУ 6/01, пп. 11, 16, 19 ПБУ 10/99).
"МИРАУДИТ КОНСАЛТИНГ"
*****
Ситуация. Индивидуальный предприниматель является плательщиком НДС. Осуществляет оптовую торговлю отделочными материалами. Доставка товара осуществляется наемным специализированным транспортом. В расходы включаем оплаченные транспортные расходы, несмотря на то, что товар на конец отчетного периода не полностью реализован. На следующий день после прихода товаров от Поставщиков (а у нас в основном Москва и Питер) мы оплачиваем транспортной компании полностью их услуги, акты и счет-фактуры выписываются в день оплаты. Себестоимость транспортных по доставке товара от Поставщиков в ИП Составляет в месяц 4 - 5% от продаж.
Вопрос. Имеет ли право индивидуальный предприниматель списать транспортные расходы, полностью включить в расходы за год, оплаченные в данном налоговом периоде?
Ответ. Состав расходов индивидуального предпринимателя при исчислении налоговой базы по НДФЛ определяется в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой "Налог на прибыль организаций" (п. 1 ст. 221 НК РФ).
Согласно ст. 320 НК РФ налогоплательщик вправе по своему выбору учитывать расходы по доставке покупных товаров отдельно от стоимости этих товаров либо сформировать стоимость приобретения товаров с учетом расходов, связанных с приобретением этих товаров, в том числе транспортных расходов.
Стоимость товаров, сформированная налогоплательщиком с учетом расходов, связанных с приобретением этих товаров, учитывается при их реализации в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ.
Если же суммы расходов на доставку не включены в цену приобретения указанных товаров, то они относятся к прямым расходам.
При этом сумма прямых расходов в части транспортных расходов, относящаяся к остаткам нереализованных товаров, определяется по среднему проценту за текущий месяц с учетом переходящего остатка на начало месяца в следующем порядке:
1) определяется сумма прямых расходов, приходящихся на остаток нереализованных товаров на начало месяца и осуществленных в текущем месяце;
2) определяются стоимость приобретения товаров, реализованных в текущем месяце, и стоимость приобретения остатка нереализованных товаров на конец месяца;
3) рассчитывается средний процент как отношение суммы прямых расходов к стоимости товаров;
4) определяется сумма прямых расходов, относящаяся к остатку нереализованных товаров, как произведение среднего процента и стоимости остатка товаров на конец месяца.
Таким образом, если транспортно-заготовительные расходы не включены в стоимость товаров, то их списание необходимо осуществлять по среднему проценту, с учетом переходящего остатка на начало месяца. Отнесение таких расходов на затраты, учитываемые при налогообложении, в полном объеме, является неправомерным.
Аналогичное мнение высказано и в разъяснениях Минфина России (например, Письмо от 5 июля 2010 г. N 03-03-06/1/447).
Консультант по налогообложению Маркина М.В.
ЦБО "Баланс Плюс"
*****
Ситуация. В январе 2013 г. наша фирма (собственник нежилого помещения) заключило с фирмой ООО "А" договор аренды на неопределенный срок, в котором предусмотрено право арендатора проводить перепланировку помещения без согласия арендодателя. В мае 2013 г. наша фирма в отношении этого же помещения заключило с банком (залогодержатель) договор ипотеки, в котором предусмотрено, что перепланировка может осуществляться только с разрешения банка.
Вопрос. Может ли ООО "А" провести перепланировку нежилого помещения без согласия банка? Какие могут быть у нашей фирмы последствия заключения указанных договоров? Какие действия может предпринять банк (залогодержатель), чтобы избежать негативных последствий?
Ответ. Для ответа на Ваши вопросы были использованы следующие нормативно-правовые акты:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации, далее ГК РФ;
2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011г. N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге";
4. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.06.2011 N Ф03-2181/2011 по делу N А51-15765/2010;
5. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.05.2011 по делу N А33-11713/2010
6. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.11.2010 по делу N А46-1251/2010
В действующем российском законодательстве основным нормативным актом, регулирующим взаимоотношения Сторон в рамках договора аренды, является Гражданский кодекс РФ.
Согласно преданной Вами информации Арендатор в соответствии с условиями Договора аренды имеет право на проведение перепланировок без Вашего согласия.
В соответствии с абз. 1 ст. 622 ГК РФ "При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.".
Таким образом, Арендатор обязан вернуть Вам арендованное помещение в состоянии, которое будет не хуже, того, в котором оно было ему передано по акту сдачи-приемки при заключении договора аренды.
Если Вы обнаружите, что перепланировка, произведенная Арендатором, существенно ухудшает преданное ему помещение, то в соответствии с абз. 3 ст. 619 ГК РФ, Вы можете расторгнуть данный договор аренды в одностороннем порядке и потребовать от Арендатора приведения помещения в надлежащее состояние и возмещения причиненных Вам убытков.
Если же перепланировка, произведенная Арендатором, улучшила арендованное помещение, то данная ситуация регулируется ст. 623 ГК РФ.
Перепланировка, как правило, является улучшением не отделимым без вреда для недвижимого имущества, в связи, с чем она подпадает под действие пунктов 2 и 3 данной статьи.
Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ "В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды".
Согласно же п. 3 ст. 623 ГК РФ "Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом".
Таким образом, если в течение срока действия договора аренды Арендатор проведет перепланировку без Вашего согласия, то он не будет иметь права на возмещение стоимости произведенных улучшений.
Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой. Так, например, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 28.06.2011 N Ф03-2181/2011 по делу N А51-15765/2010 сказано, что ". Отказывая обществу в иске о возмещении стоимости улучшений помещений, арендуемых по договору аренды недвижимого имущества, суд пришел к выводу о недоказанности факта получения обществом необходимого согласия предприятия на проведение улучшений в арендованных нежилых помещениях, при этом, оценивая условия договора аренды о возможности перепланировки, перестройки, текущего и капитального ремонта, благоустройства и иных улучшений помещений, указал на невозможность принятия таковых в качестве получения от арендодателя предварительного одобрения на произведение улучшений, поскольку по смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.".
Такая же позиция содержится в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.05.2011 по делу N А33-11713/2010, в котором сказано, что ".Арбитражный суд отказал ИП в иске к МУП о взыскании стоимости затрат на ремонт имущества, . согласившись с мнением нижестоящего суда о том, что истцом не подтвержден документально факт согласования с арендодателем сроков проведения работ, их стоимость, цены материалов, с использованием которых планируется проведение работ, проектно-сметной документации, а также в материалах дела отсутствует акт приема-передачи по итогам проведения капитального ремонта. Более того, истцом не обоснована целесообразность (необходимость) проведения капитального ремонта помещения, поскольку из положений договора и акта приема-передачи следует, что арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, к состоянию передаваемого объекта арендатор претензий не имеет, проведение текущего ремонта не требуется (ст. 623 ГК РФ)."
Однако из переданной Вами информации следует, что помещение, преданное по договору аренды Арендатору, позднее было предано Вами в залог Банку в связи с заключением договора ипотеки.
Основным нормативным актом, регулирующим взаимоотношения сторон в рамках договора залога так же является Гражданский кодекс РФ.
Согласно п. 1 ст. 346 ГК РФ "Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы".
В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ "Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды".
Таким образом, заключение договора залога арендованного помещения не влияет на права и обязанности арендатора по договору аренды, если иное не предусмотрено договором аренды. Следовательно, на Ваши отношения с Арендатором условия договора залога не распространяются, в связи, с чем Арендатор имеет право проводить перепланировку без Вашего согласия и согласия Банка.
В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ "Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя".
Таким образом, при заключении договора залога нежилого помещения Вы обязаны были поставить в известность Банк о заключенном ранее договоре аренды и его условиях.
В случае расторжения данного договора аренды и заключения нового договора аренды в период действия договора залога, Вы обязаны будете получить согласие на его заключение у Банка, в противном случае в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ Банк ".вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.".
Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой. Так в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" сказано, что ". сделки по распоряжению предметом залога, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, последний оспорить не может. Это объясняется тем, что в подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлены иные последствия нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно: предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога...".
Согласно п. 2 ст. 343 ГК РФ "Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны".
В случае если Банк не был поставлен Вами в известность о договоре аренды, заключенном до заключения договора залога, и в течение срока действия договора залога ему стало о нем известно, то Банк может потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении, обратить взыскание на заложенное имущество.
Таким образом, заключение данных договоров влечет для Вас следующие последствия:
- Вы обязаны получать согласие Банка на заключение любых сделок по распоряжению данным недвижимым имуществом в течение всего срока действия договора залога;
- Вы обязаны отвечать перед Банком за вред, причиненный недвижимому имуществу, в том числе по вине Арендатора;
- при ненадлежащем выполнении Вами обязательств по договору залога, Банк будет иметь право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении, обратить взыскание на заложенное имущество.
Согласно п. 3 ст. 338 ГК РФ "Предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя".
В соответствии со ст. 35 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" "При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 ст. 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (ст. 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (ст. 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 ст. 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (ст. 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства".
Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Таким образом, в случае проведения Арендатором перепланировки арендованного помещения, возможны следующие последствия:
А). Если Арендатор проведет перепланировку, ухудшающую состояние арендованного помещения, то Вы, как сторона, на которой лежит ". риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества ." (п. 1. ст. 344 ГК РФ) пред Банком, вправе ". восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом." (п. 2 ст. 345 ГК РФ), в противном случае Банк будет иметь право требовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении обратить взыскание на предмет залога.
Б). В случае проведения Арендатором перепланировки, являющейся улучшением не отделимым без вреда для недвижимого имущества, Банк может одобрить выполненные улучшения, либо посчитать их повреждением заложенного имущества и потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного данным залогом, а при его неисполнении обратить взыскание на предмет залога.
Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой. Так, например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 3 ноября 2010 г по делу N А46-1251/2010 сказано, что ".Согласно пункту 2 статьи 36 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе, за счет страхового возмещения в соответствии с пунктом 3 статьи 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Такое же право предоставлено залогодержателю пунктом 1 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, законодательством предусмотрен способ защиты нарушенных прав залогодержателя объекта недвижимости в виде права требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.".
Таким образом, Банк для защиты своих интересов может потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного заложенным имуществом, а при его неисполнении обратить взыскание на предмет залога.. Однако, если проведенная Арендатором перепланировка увеличит стоимость преданного в залог недвижимого имущества и в дальнейшем это не потребует дополнительных затрат от Банка (компенсации расходов Арендатору), то Банк может принять данную перепланировку без наложения на Вас каких-либо санкций.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод о том, что для защиты Ваших интересов, Вам целесообразно заключить с Арендатором дополнительное соглашения, по которому проведение перепланировок в арендуемом помещении будет возможно только с Вашего согласия. В случае возникновения у Арендатора потребности в перепланировке, он обязан будет обратиться к Вам, а Вы, в свою очередь, обратитесь в Банк, решение которого и будет решающим в данном вопросе.
Комисаренко Ольга Александровна
Юрист
КА "Адвокат"
