С 1 января вычет по НДФЛ, связанный с приобретением жилья, можно получать непосредственно на предприятии. Как новая схема скажется на работе бухгалтеров? Что делать, если годовая зарплата не полностью обеспечивает право на льготу? Можно ли предоставить вычет, если работник купил квартиру давно? Этим вопросам и посвящена наша статья.

"Хочу получить вычет!"
Уже в первых числах нового года кто-то из работников вашего предприятия может придти в бухгалтерию и спросить, когда он сможет воспользоваться налоговой льготой в связи с покупкой квартиры. Ничего удивительного в этом вопросе нет. Ведь с 1 января вступают в силу поправки, внесенные в статью 220 Налогового кодекса Законом от 20 августа 2004 г. ≤ 112-ФЗ. И согласно этим поправкам, за жилищной льготой по НДФЛ сотрудники вправе обращаться к работодателям. Таким образом, круг обязанностей у бухгалтеров - расчетчиков расширится, и к этим изменениям надо готовиться заранее.
Особых сложностей новая схема предоставления жилищных вычетов не таит. В принципе на бухгалтеров возлагаются сугубо технические функции. Они должны правильно определить налоговую базу и точно рассчитать сумму льготы за каждый месяц. Поэтому в первую очередь вам надо позаботиться о доработке программного обеспечения, с помощью которого вы начисляете зарплату.
Познакомиться с содержанием обновленной статьи 220 Налогового кодекса тоже необходимо. Во-первых, тогда вы сможете компетентно ответить на любой вопрос ваших коллег. А во-вторых, эти знания понадобятся, если вы сами решите улучшить свои жилищные условия.
Напомним, что Налоговый кодекс предусматривает два вида жилищных вычетов по НДФЛ: "продажный" и "покупной". Первый предоставляется, когда человек продает собственный дом, квартиру или дачу. Второй  -  когда он приобретает жилье в собственность.
В отношении "продажного" вычета изменений немного. Государство пытается сдерживать спекулятивные сделки, поэтому размер льготы по-прежнему будет увязываться со сроком, в течение которого человек владел недвижимостью. До конца 2004 года доходы, полученные от продажи дома или квартиры, полностью освобождаются от налогообложения лишь в том случае, если жилье находилось в собственности продавца не менее пяти лет. Со следующего года этот срок сокращается до трех лет. Таким способом власти хотят оживить жилищный рынок.
Предельная сумма, которая льготируется при "досрочной" продаже жилья, и сейчас, и в будущем году одна и та же  -  1 000 000 руб. Получить этот вычет можно только в налоговой инспекции. Для этого по окончании года, в котором человек продал свое имущество, туда надо подать налоговую декларацию и соответствующее заявление.
Предельная сумма "покупного" вычета тоже не изменилась. Она, как и ранее, составляет 1 000 000 руб. и не включает в себя проценты по привлеченным кредитам. Однако механизм предоставления льготы стал принципиально другим.
Во-первых, уточнена структура вычета. От НДФЛ по-прежнему освобождаются не только доходы, направленные на покупку или строительство жилья, но и средства, потраченные на оплату процентов по привлеченным кредитам. Но если в старой редакции кодекса речь шла только об ипотечных кредитах, полученных в российских банках, то в обновленной статье таких жестких условий нет. Льгота будет распространяться на любые займы и кредиты, полученные и израсходованные на новое строительство или на приобретение жилья. От кого поступили заемные средства (от кредитной или какой-то другой организации), неважно. Главное, чтобы эта организация была российской, а в договоре была четко прописана цель займа (кредита).
Во-вторых, устранена недоработка, которая формально препятствовала пользоваться льготой при частичной покупке недвижимости (например, этажа в частном коттедже или комнаты в многокомнатной квартире). Теперь "покупной" вычет прямо предусмотрен и для затрат на долевую собственность.
В-третьих, детально расписан перечень расходов, которые могут быть охвачены льготой. Причем состав этих затрат различается в зависимости от вида приобретенного жилья и от содержания договора.
Наконец, в-четвертых, установлен новый порядок предоставления "покупного" вычета. Как уже говорилось, теперь его можно получить не только в налоговой инспекции, но и в бухгалтерии фирмы. Причем ждать, когда закончится год, человеку больше не придется.

В бухгалтерию  -  через налоговую инспекцию
Сотрудника, который пришел к вам поинтересоваться насчет вычета, надо правильно сориентировать. Ему нужно пояснить, что начинать свои хождения за льготой следует с налоговой инспекции по месту жительства. Инспекция должна выдать налогоплательщику официальное уведомление, подтверждающее его право на вычет. И только после того, как он передаст этот документ в бухгалтерию, вы сможете ежемесячно корректировать его налоговую базу. Пока форма уведомления не утверждена, но как, нам пояснили в Федеральной налоговой службе, в ближайшее время она появится.
В инспекцию надо идти не с пустыми руками. Работник должен написать заявление и приложить к нему пакет документов. Если он построил или купил жилой дом, то кроме стоимости самого объекта (в том числе недостроенного), из налоговой базы можно исключить расходы:
 -  на разработку проектно-сметной документации;
 -  на покупку строительных и отделочных материалов;
 -  на постройку (достройку) и отделку дома;
 -  на подключение к имеющимся сетям электро-, газо-, водоснабжения и канализации или на создание автономных коммуникаций (подключение телефона не льготируется).
Если сотрудник приобрел квартиру, то кроме ее стоимости, вычет может охватывать затраты на покупку отделочных материалов и на оплату отделочных работ.
Работника надо предупредить, что затраты на достройку и отделку инспекция примет только в том случае, если договор предусматривал покупку либо недостроенного дома, либо неотделанной квартиры.
Разумеется, все расходы должны быть подтверждены документально: заверенными банковскими выписками и платежными поручениями, расписками продавца, квитанциями к приходным кассовым ордерам, товарными и кассовыми чеками (если материалы, работы и услуги оплачивались наличными), актами с указанием паспортных и адресных данных продавца (если материалы закупались у физлиц) и т. д. Кроме того, в инспекции обязательно потребуют документы, подтверждающие право собственности на жилье (зарегистрированное свидетельство либо договор с собственником, застройщиком или инвестором).
На рассмотрение всех представленных документов налоговикам отводится 30 календарных дней.
Каждый гражданин имеет право на "покупной" вычет только у одного работодателя. Поэтому уведомление, которое он получит в инспекции, будет адресным. В нем укажут точную сумму вычета и конкретного налогового агента (организацию), который будет следить за правильным применением льготы. Получив такой документ, бухгалтер должен сразу же занести данные в лицевую карточку сотрудника и сделать перерасчет.

Давайте посчитаем
Новые правила распространяются на доходы, полученные после 1 января 2005 года. Однако в отличие от "продажного" вычета, который действует в одном налоговом периоде, вычет, связанный с приобретением жилья, переносится из года в год. Поэтому сотрудник, который в 2004 году не успел "выбрать" льготу, перешедшую с предыдущего налогового периода, сможет продолжать пользоваться вычетом уже не в налоговой инспекции, а непосредственно по месту работы (письмо Минфина от 18 ноября 2004 г. ≤ 03-05-01-04/83). Таким образом, человеку больше не придется ждать, пока инспекция вернет ему налог, который удерживался с него в течение года. Если он оперативно соберет все документы и получит из налоговой уведомление, подтверждающее право на вычет, то уже со следующего месяца льготу ему будет предоставлять бухгалтерия.

Пример
В 2003 году Сорокин купил двухкомнатную квартиру стоимостью 1 260 000 руб. В марте 2004 года он представил в налоговую инспекцию декларацию о доходах за 2003 год, договор купли-продажи, расписку прежнего владельца в получении денег и свидетельство о регистрации права собственности.
Сорокин работает водителем в фирме "Контакт". В 2003 году его суммарный годовой доход составил 180 000 рублей. С этого дохода был удержан и перечислен в бюджет НДФЛ в сумме 23 400 руб. (чтобы не усложнять пример, стандартные вычеты не рассматриваются).
На основании представленных документов налоговая инспекция предоставила Сорокину имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. и вернула ему всю сумму удержанного за 2003 год налога . Остаток льготы в размере 106 600 руб. (1 000 000 руб. х 13%  -  23 400 руб.) перешел на 2004 год.
В начале 2005 года налоговая инспекция подтвердила право Сорокина на использование остатка имущественного вычета. Свое заявление и официальное уведомление из инспекции он передал в бухгалтерию "Контакта" 19 февраля. К этому времени ему была начислена зарплата за январь (20 000 руб.) и удержан подоходный налог (2600 руб.).
Начиная с февраля, имущественный вычет Сорокину предоставляет "Контакт". Если предположить, что до конца года месячная зарплата работника не изменится, общая сумма льготы, которой он сможет воспользоваться, составит:
20 000 руб. х 11 мес. х 13% = 28 600 руб.
Остаток льготы в сумме 78 000 руб. (106 600  -  28 600) перейдет на 2006 год.

Если работник получал доходы из разных источников или если в течение года он одновременно продавал и покупал жилье, без вмешательства налоговой инспекции не обойтись. В полном объеме он сможет воспользоваться льготами только по окончании года, когда составит декларацию о доходах.

Пример
С 1995 года Иванов живет в приватизированной двухкомнатной квартире. Помимо этого с 2003 года ему принадлежит однокомнатная квартира, доставшаяся по наследству. Иванов работает менеджером в компании "Стимул". Месячная зарплата  -  25 000 руб.
В апреле 2005 года Иванов покупает загородный дом стоимостью 2 500 000 руб. Перед этим он продает обе квартиры. Двухкомнатную  -  за 1 500 000 руб., однокомнатную  -  за 1 200 000 руб. При оплате жилья подоходный налог покупатели не удерживали.
По месту работы в 2005 году Иванов может начать пользоваться вычетом на покупку дома. Вычеты, связанные с продажей жилья, вправе предоставить только налоговая инспекция. Для этого в начале 2006 года Иванов должен подать туда декларацию о доходах за 2005 год и документы, которые подтверждают, сколько времени квартиры находились в его собственности. В отношении двухкомнатной квартиры имущественный вычет предоставляется на полную стоимость, в отношении однокомнатной  -  только в пределах установленного лимита. Общий расчет НДФЛ за 2005 год будет выглядеть следующим образом:
1. Совокупный налогооблагаемый доход  -  3 000 000 руб., в том числе:
 -  заработная плата 300 000 руб. (25 000 руб. х 12 мес);
 -  доходы от продажи недвижимости 2 700 000 руб. (1 500 000 + 1 200 000);
2. Имущественные налоговые вычеты  -  3 500 000 руб., в том числе:
 -  в связи с покупкой жилого дома  -  1 000 000 руб.;
 -  в связи с продажей двухкомнатной квартиры  -  1 500 000 руб.;
 -  в связи с продажей однокомнатной квартиры  -  1 000 000 руб.
3. Фактически за 2005 год Иванов сможет воспользоваться вычетами:
 -  по месту работы (начиная с зарплаты за апрель)  -  в сумме 225 000 руб. (25 000 руб. х 9 мес.);
 -  через налоговую инспекцию  -  в сумме 2 500 000 руб. (1 500 000 + 1 000 000).
С разницы между доходами от продажи квартир (2 700 000 руб.) и максимальной суммой "продажного" вычета (2 500 000 руб.) инспекция начислит НДФЛ в сумме 26 000 руб. (200 000 руб. х 13%).