Камень преткновения

Как правило, необходимость в аренде земельного участка возникает, когда фирма приобретает или арендует здание. Как вы понимаете, за аренду участка тоже придется платить, так как землепользование в нашей стране является платным (ст. 65 ЗК).
Порядок и сроки внесения арендных платежей устанавливают региональные и местные власти (п. 3 ст. 65 ЗК). Как правило, их надо начислять либо с момента заключения договора (Закон Челябинской области "О плате за землю"), либо с момента регистрации договора (Положение г. Ижевска "О порядке предоставления земельных участков в аренду"), либо со дня, следующего за днем регистрации договора (Закон г. Москвы "Об основах платного землепользования"). То есть в любом случае основание платежа - договор аренды земельного участка.
Именно тут и начинаются проблемы. Чтобы заключить договор аренды земли, нужно собрать и подготовить множество документов, и этот процесс длится порой много месяцев. Кроме того, договор аренды земли, заключенный на срок более года, вступает в силу только после государственной регистрации. Так как земельные участки обычно передают на длительные сроки, регистрации требуют практически все соглашения. Получается, что перечислять арендную плату до момента регистрации, это выполнять обязанности по несуществующему договору. С другой стороны, не платить за землю, которой вы фактически уже пользуетесь, - нарушение закона.
Возникает вполне закономерный вопрос: как же поступить в сложившейся ситуации, как платить за землю до того, как договор ее аренды будет зарегистрирован? Именно этот вопрос задают себе многие бухгалтеры по всей стране.
"Компания, в которой я работаю, - рассказывает Евгения Веселова, главный бухгалтер из Тульской области, - купила новое здание. Естественно, к нам перешли и права на земельный участок. Договор аренды участка до сих пор не оформили - этот процесс занял гораздо больше времени, чем мы рассчитывали. Прежний владелец не передал нам никаких документов на землю, пришлось все начинать сначала - устанавливать границы участка, делать кадастровый план и т. д.
Получается странная ситуация. С одной стороны, согласно постановлению администрации города участок в аренду нам уже выделили. С другой стороны, договора пока нет. То есть землей пользуемся, а как за это платить, не знаем".
Справедливости ради надо сказать, что ряд фирм эта проблема обошла. Например, повезло арендаторам в Озерском районе Московской области: арендная плата за землю там установлена "с момента предоставления земельного участка (даты подписания постановления главы Озерского края)". Именно так мудро постановил Совет депутатов района в своем решении от 31 декабря 2003 г. N 373/38.
Выход найден!
Решение проблемы, к счастью, можно найти в Гражданском кодексе. Так, в статье 552 сказано, что при переходе права собственности на здание, к новому собственнику переходит и право использовать участок под ним. Причем это право переходит на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника. Аналогичный принцип закреплен и в статье 35 Земельного кодекса.
Если прежний собственник был арендатором земли, к новому также переходит право аренды. Если земля была в постоянном (бессрочном) пользовании, новый собственник будет также считаться пользователем до момента регистрации договора аренды земельного участка.
"В первом случае нужно платить арендную плату, во втором - налог на землю, - поясняет Ирина Белова, юрисконсульт департамента налогов и права компании .Бейкер Тилли Русаудит.. - Ведь при продаже недвижимости переход прав и обязанностей по земле происходит в силу закона. А платить за землю - обязанность собственника здания. Подготовка же документов, необходимых для оформления права на участок, целиком зависит от него. И даже если документов нет, собственник не можете не платить налога за землю или арендные платежи". Эта позиция нашла свое отражение в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда от 14 октября 2003 г. N 7644/03 и от 9 января 2002 г. N 7486/01.
Если вы арендуете здание, обратите внимание на статью 652 Гражданского кодекса. Арендатору передается и право пользования земельным участком под ним.
Если арендодатель - собственник земли, он передают землю, как и здание, в аренду, и вы платите арендные платежи. Если нет - возможны два варианта. Арендатор может возмещать расходы на арендную плату или сам обязан заключить договор с земельным комитетом. До регистрации такого договора арендатор также считается пользователем земли и должен платить земельный налог (постановление Президиума ВАС от 10 декабря 2002 г. N 5378/02).
Однако эта позиция отражает ситуацию до вступления в силу главы 31 Налогового кодекса, точнее, до введения ее в действие нормативными актами представительных органов муниципальных образований. И можно ожидать новой судебной практики по этому вопросу".
Заключительное слово
Наши выводы подтвердили в департаменте земельных ресурсов Москвы. Если у прежнего собственника был зарегистрирован договор аренды земельного участка, новый собственник направляет в земельный комитет уведомление о переходе права собственности, а значит, и права аренды. В этом случае меняется только одна из сторон договора аренды земельного участка. В дополнительном соглашении к прежнему договору указывают, что арендная плата начисляется новому арендатору с момента перехода права собственности на здание.
Точно такое же условие можно включить в договор, если, как в ситуации с фирмой Евгении Веселовой, вы оформляете все документы на аренду земли заново. Ведь именно договор определяет все отношения между сторонами. Аренда земли не исключение.
Поэтому обратите особое внимание на раздел договора "Порядок уплаты арендной платы" еще на стадии его подготовки. Если в нем не сказано, что арендная плата установлена с даты перехода права собственности на недвижимость, придется платить налог на землю. Вы будете перечислять этот налог вплоть до момента государственной регистрации нового договора - бесплатно пользоваться землей нельзя.

Еще одна проблема
Платить за землю можно и без документов. Однако, если вы слишком затяните с их оформлением, вполне можете получить постановление земельного комитета о привлечении компании к административной ответственности.
Кодекс об административных правонарушениях предусматривает, что "использование земельного участка без правоустанавливающих документов" приводит к штрафу по статье 7.1 кодекса. Причем оштрафовать могут и руководителя, и компанию. В первом случае в размере от 1 до 2 тысяч рублей, во втором - от 10 до 20 тысяч.
Если договор аренды не подготовлен или не зарегистрирован в течение долгого времени по вине арендатора земли, судьи признают привлечение к административной ответственности законным (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 сентября 2004 г. N А78-1796/04-С2-17/210-Ф02-3329/04-С1).