Передача имущества фирмы в аренду  -  это один из самых простых способов получить доход. Однако порядок бухгалтерского и налогового учета таких поступлений имеет свои особенности.

Отражаем в бухучете
Имущество, которое организация сдает в аренду, необходимо учитывать обособленно. Для этого следует открыть субсчет "Основные средства, сданные в аренду" к счету 01. Кроме того, все активы, которые фирма передала арендатору, нужно отразить на забалансовом счете 011 "Основные средства, сданные в аренду".
Зачастую предприятия сдают в аренду не все основное средство, а его часть. Например, отдел в магазине или часть офиса. В этом случае списывать на специальный субсчет нужно соответствующую часть стоимости имущества. Ее можно определить пропорционально доле площади, отданной в аренду, в общей площади помещения.
Указанный порядок не касается имущества, которое фирма приобрела специально для того, чтобы сдавать в аренду. Его учитывают на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности".
Плата, полученная от арендатора, может относиться к доходам от обычных видов деятельности или к операционным доходам. Это зависит от того, является ли предоставление имущества в аренду предметом деятельности фирмы. Если является, то в соответствии с пунктом 5 ПБУ 9/99 арендные доходы учитываются в составе выручки. Как определить, можно ли считать аренду предметом деятельности фирмы?
Прежде всего основной вид деятельности компании определяется в соответствии с уставом. Однако этот документ не всегда позволяет четко определить, какая деятельность является основной, а какая  -  нет. В уставе перечень возможных занятий, как правило, заканчивается фразой "и другие не запрещенные законодательством виды деятельности". Поэтому при классификации доходов от аренды можно воспользоваться правилом существенности. Оно будет выглядеть так: если доход, полученный от сдачи имущества в аренду, составляет не менее 5 процентов от общего объема выручки, то передачу имущества в аренду можно отнести к основным видам деятельности организации. Соответственно, если плата за аренду составит менее 5 процентов, то такие доходы следует отнести к операционным. Подобный подход рекомендуют применять специалисты Минфина, например, в письме от 24 сентября 2001 г. ≤ 04-05-11/71.
Если фирма классифицирует поступления от аренды как обычные доходы, то их необходимо отражать по кредиту счета 90 "Продажи". Если же арендные платежи относятся к операционным доходам, то их следует учитывать на субсчете 91-1 "Прочие доходы".

Пример
ООО "Витязь" в мае 2005 года сдало в аренду грузовой автомобиль. Стоимость автомобиля составляет 500 000 руб. Поступления от аренды предприятие учитывает в составе операционных доходов. НДС рассчитывает методом "по отгрузке".
В июне арендатор перечислил арендные платежи за май в сумме 11 800 руб., в том числе НДС  -  1800 руб.
Бухгалтер ООО "Витязь" отразил операции в учете следующим образом:

в мае 2005 года:
Дебет 01 субсчет "Основные средства, сданные в аренду" Кредит 01 -  500 000 руб.  -  передан в аренду грузовой автомобиль;
Дебет 011 -  500 000 руб.  -  учтен за балансом переданный в аренду автомобиль;
Дебет 76 Кредит 91-1 -  11 800 руб.  -  начислена арендная плата за май;
Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"  -  1800 руб.  -  начислен НДС к уплате в бюджет;

в июне 2005 года:
Дебет 51 Кредит 76
 -  11 800 руб.  -  поступили деньги от арендатора.

Налоговый учет
В налоговом учете доходы от сдачи имущества в аренду также могут учитываться либо в составе доходов от обычных видов деятельности, либо в составе внереализационных доходов.
Налоговые работники в своих письмах отмечают следующее (например, письмо УМНС по Московской области от 25 марта 2004 г. ≤ 04-23/03451). Налоговый учет доходов от аренды зависит от того, насколько часто фирма сдает имущество в аренду. Если арендные операции осуществляются на постоянной (систематической) основе, то поступления от них учитываются в составе доходов от реализации по нормам статьи 249 Налогового кодекса. А вот доходы от разовых операций относятся в состав внереализационных. При этом систематичность следует понимать в том значении, которое приведено в пункте 3 статьи 120 Налогового кодекса. Иными словами, систематично  -  это два раза и более в течение календарного года.
Указанный порядок следует применять независимо от способа отражения арендных доходов в бухгалтерском учете.

Плата за аренду авансом
Арендные платежи нередко выплачиваются авансом. Иногда предоплата поступает за несколько месяцев вперед, а порой и сразу за год. Если фирма предпочитает получать свои доходы от аренды авансом, необходимо начислить с них НДС и заплатить его в бюджет. При этом неважно, за какой период организация получила арендные платежи. Это следует из письма МНС от 24 сентября 2003 г. ≤ ОС-6-03/994.
Перечисленный в бюджет налог можно принять к вычету по мере исполнения обязательств по договору. Например, ежемесячно равными долями по мере подписания актов и оформления счетов-фактур арендатору.

Пример
ЗАО "Янтарь" в мае 2005 года сдало в аренду на полгода торговое помещение. Арендная плата за каждый месяц составляет 23 600 руб., в том числе НДС  -  3600 руб. Аренда начинается 1 июня 2005 года. В мае арендатор перечислил арендную плату авансом за все шесть месяцев в сумме 141 600 руб., в том числе НДС  -  21 600 руб. Поступления от аренды фирма учитывает в составе доходов от обычных видов деятельности.
Бухгалтер "Янтаря" отразил операции в учете следующими записями:

в мае 2005 года:
Дебет 51 Кредит 62 субсчет "Авансы полученные"  -  141 600 руб.  -  поступила арендная плата за полгода вперед;
Дебет 62 субсчет "Авансы полученные" Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"  -  21 600 руб.  -  начислен НДС к уплате в бюджет;

в июне 2005 года:
Дебет 62 Кредит 90-1 -  23 600 руб.  -  отражен доход от аренды;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС"  -  3600 руб.  -  начислен НДС с полученного дохода;
Дебет 68 субсчет "Расчеты по НДС" Кредит 62 субсчет "Авансы полученные"  -  3600 руб.  -  принят к вычету НДС, начисленный с аванса;
Дебет 62 субсчет "Авансы полученные" Кредит 62 -  23 600 руб.  -  зачтен аванс в счет оплаты аренды за июнь 2005 года.

В июле - ноябре 2005 года бухгалтер "Янтаря" сделает в учете такие же записи, как и в июне.