Торопитесь не спеша
В конце 2001 года вступил в действие Земельный кодекс. С тех пор резко возросло количество сделок с землей, так как кодекс позволяет не только выкупить землю под уже построенными объектами, но и купить новый незастроенный участок.
Причем, по мнению Андрея Гольцблата, управляющего партнера юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", откладывать покупку земли "на потом" не стоит, так как она постоянно дорожает. Дело в том, что стоимость земли привязана к ставке земельного налога, которая год от года увеличивается. Так, например, в 2002 году ставка налога выросла в 2 раза, а в 2003 году - еще в 1,8 раза. И хотя уже появилась судебная практика, которая признает такое повышение неправомерным, говорить о ней как об устоявшейся пока рано. К тому же не каждая фирма захочет идти в суд и отстаивать там свои права, многие предпочитают заплатить больше, но сократить время покупки.
Прежде всего поторопиться следует тем фирмам, у которых земля находится в постоянном (бессрочном) пользовании. Дело в том, что они обязаны переоформить ее в аренду либо приобрести в собственность до 1 января 2004 года (Федеральный закон от 25 октября 2001 г. ≤ 137-ФЗ). В противном случае такие фирмы распоряжаться этой землей не смогут.
Как показывает практика, купить землю довольно сложно, иногда этот процесс затягивается на многие месяцы. Да и после покупки проблемы фирмы не заканчиваются, так как до сих пор не урегулированы многие вопросы налогового учета такой операции. Поэтому сделку с землей вначале следует тщательно продумать как с юридической точки зрения, так и с точки зрения налогообложения. От этого во многом будет зависеть ее успех.
Львиная доля всей работы скорее всего достанется бухгалтеру. Как правило, именно он является на фирме тем "универсальным солдатом", который одновременно может быть кассиром, секретарем, делопроизводителем, менеджером, юристом, переводчиком и многим другим.

Не все продается, что покупается
Местные власти расставаться с землей не хотят и настаивают на ее аренде, так как ставки арендной платы, как правило, выше ставок земельного налога. Но даже если фирма договорится о покупке, цена земли превышает все мыслимые и немыслимые размеры.
"Наша фирма решила выкупить земельный участок, на котором расположено собственное здание. Участок находится у нас в бессрочном пользовании. Но в администрации города нам сказали, что землю еще не поделили на муниципальную и федеральную, поэтому продавать ее они не могут, - рассказывает Ирина Мирошниченко, главный бухгалтер из Брянской области. - Правда, я знаю, что некоторые фирмы как-то умудрились выкупить свои участки по бешеным расценкам, но сейчас они не могут их зарегистрировать. В итоге им приходится обращаться в суд, чтобы зарегистрировать землю по его решению".
Эта ситуация далеко не уникальная, с аналогичными проблемами сталкиваются многие фирмы, пожелавшие стать собственниками земли.

Можно поспорить
Утверждение местных властей о том, что они не могут продать землю, пока ее не разделили на федеральную и муниципальную, - простая отговорка. Этот вопрос регламентирован несколькими нормативными актами.
Прежде всего это Федеральный закон от 25 октября 2001 г. ≤ 137-ФЗ о введении в действие Земельного кодекса. В нем сказано, что до разграничения собственности на землю ею распоряжаются местные власти, "если законодательством не предусмотрено иное". Причем сам порядок распоряжения определен в постановлении правительства от 7 августа 2002 г. ≤ 576.
Для фирм, у которых на земельных участках расположены ранее приватизированные здания, продавец земли указан в статье 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. ≤ 178-ФЗ. Решение о продаже земельного участка принимает та организация, которая ранее приняла решение о приватизации постройки на этом участке (например, территориальный комитет по управлению государственным имуществом). Причем сделать это она должна в двухнедельный срок со дня обращения фирмы.
Если фирма выкупить участок по каким-то причинам не хочет или не может, она вправе арендовать его, но не более 49 лет. При этом договор аренды "не является препятствием для выкупа земельного участка" в дальнейшем.
Поэтому прежде всего определите, кто же является распорядителем земли и вправе вам ее продать. Это очень важно, так как при неправильно установленном продавце ваш с ним договор купли-продажи может быть через какое-то время признан судом недействительным.
Затем подайте заявку на выкуп. В двухнедельный срок распорядитель земли должен подготовить проект договора купли-продажи и передать его фирме.
Если же в покупке земли вам будет отказано, единственным выходом станет суд. Только он может обязать распорядителя земли заключить с фирмой договор купли-продажи. Для этого вам следует самим заранее подготовить проект такого договора и рассчитать стоимость участка.
Положительная арбитражная практика по вопросу выкупа земельных участков уже есть. Например, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 октября 2002 г. по делу ≤ А56-10881/02.

Сколько стоит земля?
Купить можно как землю, которая является государственной или муниципальной собственностью, так и землю, которая уже находится в частном владении. От этого прежде всего и будет зависеть стоимость участка.
"Если вы покупаете землю у частного владельца, - рассказывает Андрей Гольцблат, - сделка регулируется Гражданским кодексом. А в соответствии с ним продавец и покупатель определяют все условия сделки самостоятельно, в том числе и стоимость земли. Правда, при этом следует помнить, что, если стороны соглашения являются взаимозависимыми лицами, налоговики могут проверить цену по сделке на ее соответствие рыночной цене".
Если участок является государственной или муниципальной собственностью, то его купля-продажа (приватизация) регулируется прежде всего Земельным кодексом.
"Позитивным фактом является то, - отмечает Андрей Гольцблат, - что Земельный кодекс достаточно четко сформулировал порядок расчета цены покупки земельных участков для собственников зданий и сооружений, расположенных на этих участках".
Устанавливать конкретную цену земельных участков должны региональные власти. И прежде всего она зависит от численности населения в поселениях региона (п. 2 ст. 1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. ≤ 137-ФЗ). Минимальная цена земли может составить трехкратный размер ставки земельного налога, а максимальная - тридцатикратный.
Если регион конкретные цены еще не установил, то применяется минимальная ставка земельного налога. То есть для поселений с численностью населения свыше 500 тысяч это пять ставок земельного налога, менее 500 тысяч - три ставки.
Кроме того, при продаже земли ее цена корректируется на поправочный коэффициент, который учитывает основной вид использования строений на этом участке. Утвердить такие коэффициенты должно правительство в диапазоне от 0,7 до 1,3, но оно этого еще не сделало. "Пока поправочные коэффициенты правительством не приняты, они не применяются. Об этом говорится в письме замминистра имущественных отношений от 18 декабря 2001 г. ≤ ДА-17/21254, - поясняет Андрей Гольцблат. - Но мы рекомендуем своим клиентам применять при расчете стоимости земли коэффициент 1,3. Так они будут застрахованы от рисков признания сделки недействительной после того, как коэффициенты будут утверждены".

Будем торговаться
В теории ценообразование земли выглядит довольно просто. Но на практике возникает множество вопросов. Например, какую ставку земельного налога при расчете стоимости земли вправе использовать местные власти?
Каждый год эти ставки корректируются на бюджетный коэффициент, а следовательно, постоянно увеличиваются. Понятно, что местные власти используют именно такие ставки, и цена земли возрастает в несколько раз.
Но не все фирмы готовы мириться с таким положением вещей и обращаются в суд. И суд их поддерживает. Например, все то же постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 октября 2002 г. по делу ≤ А56-10881/02.
Суд решил, что при определении цены земельного участка использовать бюджетные коэффициенты неправомерно. При этом он сослался на пункт 1 статьи 17 Налогового кодекса, в котором указано, что налоговая ставка и порядок расчета налога являются различными элементами налогообложения. Судьи указали, что бюджетные коэффициенты саму ставку не меняют, применяются в целях налогообложения и "не могут учитываться при расчете выкупной цены земли".
Существует еще одна проблема, связанная с выкупной стоимостью земли. Она может возникнуть у вас уже в процессе судебного разбирательства.
Например, вы решили выкупить свой участок земли, подали заявление в местную администрацию, а вам отказали. Тогда вы обратились в арбитражный суд, чтобы он обязал администрацию заключить договор купли-продажи. А во время судебного разбирательства в регионе приняли закон, который установил цену на землю, и она стала в несколько раз выше. Какую же выкупную цену установит суд?
Как показывает арбитражная практика, этот вопрос, к сожалению, решается не в пользу фирм. Суды ссылаются на пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса и говорят, что договор должен соответствовать правилам, установленным законом на момент его заключения. Но так как стороны о цене не договорились, она "должна рассчитываться на момент вынесения решения суда о заключении договора".
Правда, эта ситуация не совсем безнадежна. Можно подать иск в порядке статьи 16 Гражданского кодекса и потребовать возмещения ущерба, причиненного распорядителем имущества.

Копаем глубже
Многие фирмы, не желая платить за землю бешеные деньги, решили не только оспорить бюджетные коэффициенты, но и сами ставки земельного налога, на основании которых определяется ее выкупная стоимость.
Дело в том, что ставки земельного налога устанавливают местные власти, учитывая особенности своих территорий и их градостроительную ценность. При этом основой являются средние ставки, указанные в Федеральном законе от 11 октября 1991 г. ≤ 1738-1 "О плате за землю". В большинстве случаев региональные ставки оказываются намного выше средних.
Но до сих пор нет единого порядка определения (дифференциации) местных ставок. Кроме того, на федеральном уровне не установлены максимальные ставки земельного налога.
В постановлении же Конституционного Суда от 8 октября 1997 г. ≤ 13-П говорится, что если в федеральном законодательстве нет порядка дифференциации ставок земельного налога, их "установление местными властями недопустимо".
Еще есть определение Конституционного Суда от 9 апреля 2002 г. ≤ 69-О. В нем сказано, что независимо от того, каким является налог, - федеральным, региональным или местным, в федеральном законе необходимо указать его максимальную ставку. Только в таком случае налог будет считаться законно установленным.
Поэтому фирмы, обращаясь в суд, заявляют, что стоимость земли следует рассчитывать исходя из средних ставок земельного налога. Так как этот вопрос довольно сложный, суды принимают совершенно противоречивые решения как в пользу фирм, так и в пользу распорядителей земли.
Положительные решения принял, например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлениях от 8 января 2003 г. ≤ Ф09-2779/02-АК и от 4 марта 2003 г. ≤ Ф09-433/03АК.

Если у вас есть "соседи"
Может оказаться так, что одно здание находится в собственности у двух и более организаций, причем одна или несколько из них - государственные. В таком случае, решив выкупить землю, вы тоже столкнетесь с серьезной проблемой.
"Нашей фирме принадлежат две трети здания, земля под зданием оформлена в постоянное бессрочное пользование. Мы решили ее выкупить, но в администрации отказали, мотивируя это тем, что в здании кроме нас находится государственное учреждение. Нам сказали, что землю можно оформить только в аренду", - рассказала нам Марина Вильская, бухгалтер одной из фирм Московской области.
На первый взгляд отказать в выкупе земельного участка местные власти не могут, так как право выбора принадлежит собственнику здания. На это указано и в Законе от 25 октября 2001 г. ≤ 137-ФЗ (п. 2 ст. 3), и в Законе о приватизации ≤ 178-ФЗ от 21 декабря 2001 г. (п. 3 ст. 28).
Но распорядители государственной земли думают иначе и, отказывая, ссылаются на пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса. В нем сказано, что если помещения в здании принадлежат одним организациям на праве собственности, а другим - на праве хозяйственного ведения, то они "имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду". Правда, эта норма является диспозитивной. Это означает, что другой закон может установить иные правила. Поэтому, даже имея неугодного государственного соседа, не стоит прощаться с мечтой о собственной земле.