Правовые основы сделок по купле-продаже недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подписывается покупателем и продавцом (ст. 550 ГК РФ).
В договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны данные, на основе которых можно четко определить месторасположение продаваемой недвижимости на земельном участке и ее площадь. Это в полной мере относится и к помещениям, то есть в договоре обязательно должно быть оговорено их расположение в здании, иначе он будет считаться незаключенным.
Другим важным условием договора купли-продажи недвижимости является цена, согласованная сторонами. Она может быть установлена в целом за весь объект недвижимости или за единицу его площади. В последнем случае общая цена недвижимости определяется путем умножения цены за единицу площади на фактический размер объекта недвижимости.
Государственная регистрация
После того как договор купли-продажи недвижимости подписан сторонами, он передается на государственную регистрацию. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество . юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (Федеральный закон ≤ 122-ФЗ[1]).
Государственную регистрацию осуществляют учреждения юстиции, созданные органом государственной власти субъектов РФ, по местонахождению недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Например, в Москве этим занимается Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество, который создал во всех округах столицы районные приемные по регистрации прав и сделок с недвижимостью. Зарегистрировать сделки по недвижимости, находящейся на территории Москвы и области, можно в любой приемной комитета.
Государственная регистрация осуществляется на основании заявления продавца и документов, необходимых для регистрации. Все документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. К ним нужно приложить документ, подтверждающий оплату регистрационного сбора. Для юридических лиц максимальный размер платы за государственную регистрацию установлен в размере 7 500 руб., а для физических лиц . 500 руб. (п. 1 Постановления Правительства РФ от 26.02.98 ≤ 248).
После того как работник регистрирующего органа принял документы, он вносит запись о поступивших на регистрацию заявлении и документах в книгу учета входящих документов и выдает расписку заявителю с указанием номера книги учета документов, номера и даты записи в ней о принятом заявлении. Затем проводится правовая экспертиза документов и законности сделки по недвижимости. Если по результатам экспертизы регистратор принимает решение о регистрации сделки, то он:
. вносит запись о регистрации сделки в ЕГР;
. оформляет Свидетельство о государственной регистрации;
. проставляет и заполняет на подлиннике зарегистрированного договора о купле-продаже недвижимости штамп о регистрации сделки и реквизиты свидетельства.
С момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав сделка по купле-продаже недвижимости считается заключенной.
На проведение государственной регистрации прав и сделок отводится один календарный месяц (включая выходные и праздничные дни) со дня подачи заявления и необходимых документов. Так, если документы были приняты 6 января, то срок их регистрации закончился 6 февраля. Если же документы были поданы 31 января, то срок их регистрации истек 28 (29) февраля. Если датой окончания срока является нерабочий день, то она переносится на ближайший следующий за ней рабочий день.
Формирование первоначальной стоимости объекта недвижимости
Объекты недвижимости принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости. Она формируется из тех затрат, понесенные организацией в процессе их приобретения. Затраты, связанные с приобретением объектов недвижимости, собираются на счете 08 субсчет 4 "Приобретение основных средств", а в момент принятия их к бухгалтерскому учету списываются на счет 01 "Основные средства".
Согласно п. 8 ПБУ 6/01 [2] в первоначальную стоимость покупаемых организацией объектов основных средств включаются все фактически понесенные расходы по их приобретению. В налоговом учете в первоначальную стоимость объекта основных средств включаются не все расходы по его приобретению. В результате возникают временные разницы, на основании которых формируются отложенные налоговые активы и обязательства.
| Расходы на приобретение объекта недвижимости,включаемые в его первоначальную стоимость | БУ | НУ |
| Стоимость объекта недвижимости, уплаченная продавцу | + | + |
| Оплата информационных и консультационных услуг, связанных с приобретением недвижимости | + | + |
| Вознаграждение посреднической организации | + | + |
| Оплата услуг независимого оценщика | + | + |
| Суммовые разницы, возникшие до принятия объекта к бухгалтерскому учету | + | - |
| Проценты по заемным средствам, начисленные до принятия объекта к бухгалтерскому учету | + | - |
| Плата за регистрацию прав собственности на объект недвижимости | + | - |
Суммовые разницыСтоимость объекта недвижимости в договоре купли-продажи может быть установлена в условных единицах, а оплата осуществлена в рублях по официальному курсу, действующему на дату оплаты.
В связи с изменением курса рубля по отношению к иностранным валютам стоимость объектов имущества, оприходованных организацией, отличается от суммы, которую она перечисляет поставщику в качестве оплаты за полученные ценности. В результате у покупателя на счете 60 ²Расчеты с поставщиками и подрядчиками⌡ или счете 76 ²Расчеты с разными дебиторами и кредиторами⌡ образуются положительное и отрицательные суммовые разницы.
Если оплата объекта недвижимости, стоимость которого определена в условных единицах, произведена до принятия его к бухгалтерскому учету (объект недвижимости числится на счете 08-4), то положительная суммовая разница увеличивает, а отрицательная уменьшает первоначальную стоимость этого объекта (п. 8 ПБУ 06/01). Если же оплата произведена после принятия этого объекта к учету (объект недвижимости числится на счете 01), то стоимость объекта недвижимости уже не может быть изменена (п. 14 ПБУ 06/01), и суммовые разницы в бухгалтерском учете следует отнести в состав внереализационных доходов или расходов.
В налоговом учете суммовые разницы возникают лишь у тех организаций, которые определяют свои доходы и расходы методом начисления. Если же предприятие рассчитывает налогооблагаемую прибыль кассовым методом, то у него в налоговом учете суммовые разницы не образуются (п. 5 ст. 273 НК РФ). Положительная суммовая разница в налоговом учете включается во внереализационные доходы текущего отчетного периода (п. 11.1 ст. 250 НК РФ), а отрицательная . в состав внереализационных расходов (пп. 5.1. п. 1 ст. 265 НК РФ).
Таким образом, в бухгалтерском учете суммовые разницы по объектам недвижимости, образовавшиеся до принятия их к бухгалтерском учету, списываются по мере начисления амортизации, а для целей налогообложения все суммовые разницы включаются в состав внереализационных доходов или расходов в тот момент, когда они образовались.
Проценты по заемным средствам
В первоначальную стоимость основного средства, согласно п. 30 ПБУ 15/01 [3], нужно включать проценты по заемным средствам, начисленные до 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия основного средства к бухгалтерскому учету. Затраты по обслуживанию кредитов и займов следует отражать в составе операционных расходов текущего отчетного периода с месяца, который следует за месяцем принятия основного средства к бухгалтерскому учету, до тех пор пока не будет погашен кредит.
В налоговом учете проценты по долговым обязательствам любого вида (кредитам, займам и т.д.) включаются в состав внереализационных расходов (пп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ) и не участвуют в формировании первоначальной стоимости объекта недвижимости.
Плата за регистрацию прав на недвижимость
В бухгалтерском учете плату за регистрацию прав на недвижимость можно включить в первоначальную стоимость объекта недвижимости сразу после того, как она будет фактически произведена, а документы переданы на государственную регистрацию (п. 8 ПБУ 06/01). Иными словами, для того чтобы расходы по регистрации отразить в бухгалтерском и налоговом учете, не нужно ждать выдачи Свидетельства о праве собственности на объект недвижимости. Достаточно иметь на руках расписку регистрирующего органа в получении документов с указанием даты их представления.
В налоговом учете плата за государственную регистрацию права собственности на недвижимость относится к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ), при этом она уменьшает налогооблагаемую прибыль текущего отчетного периода.
Однако с этим утверждением не согласны сторонники другой позиции, которые считают, что плата за государственную регистрацию может увеличивать первоначальную стоимость объекта недвижимости, ссылаясь при этом на п. 2 разд. 5.3 Методических рекомендаций по применению гл. 25 НК РФ [4]. В нем перечислены те расходы, которые при расчете налога на прибыль учитываются в особом порядке и в первоначальную стоимость объектов основных средств не включаются. Плата за государственную регистрацию в этом пункте не упоминается, значит, делают вывод сторонники этой точки зрения, ее можно включить в первоначальную стоимость приобретенной недвижимости.
В этом случае первоначальная стоимость приобретенного объекта в бухгалтерском и налоговом учете будет одинаковой (при условии, что при покупке недвижимости не использовались заемные средства, а стоимость самого объекта установлена в договоре о купле-продаже в рублях). Плату за государственную регистрацию права собственности на недвижимость бухгалтер включит в расходы по частям в течение всего срока полезного использования объекта через амортизационные отчисления.
На наш взгляд, такая позиция является весьма спорной. Ведь в п. 2 разд. 5.3 Методических рекомендаций не указаны проценты по займам, полученным от организаций и физических лиц. Однако проценты по любым заемным средствам учитываются одинаково . включаются во внереализационные расходы текущего отчетного периода. Следовательно, приведенный в Методических рекомендациях перечень не является закрытым, и включать плату за госрегистрацию в первоначальную стоимость объекта недвижимости в налоговом учете не нужно.
Принятие объекта недвижимости к бухгалтерскому и налоговому учету
Объекты недвижимости принимаются к учету на основании Акта приема-передачи основных средств, утвержденного руководителем организации (п. 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств [5]). Акт составляется по форме ≤ ОС-1а [6], утвержденной Госкомстатом РФ. Акт вместе с технической документацией передается в бухгалтерию организации, которая на основании указанных документов открывает Инвентарную карточку по форме ≤ ОС-6.
Датой принятия объекта к бухгалтерскому учету в качестве основного средства является дата переноса его стоимости на счет 01. До этого момента все затраты, связанные с приобретением объекта, учитываются на счете 08-3 как незавершенные капитальные вложения.
Согласно п. 52 Методических указаний с 1 января 2004 года организация может принять объект недвижимости к бухгалтерскому учету:
1. либо после получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенный объект;
2. либо сразу после ввода объекта недвижимого имущества в эксплуатацию. При этом должны соблюдаться следующие условия:
. на счете 08-4 собраны все затраты, связанные с приобретением объекта недвижимости;
. составлен Акт о приеме-передаче объекта основных средств;
. документы переданы на государственную регистрацию прав собственности на недвижимость.
Таким образом, начиная с 2004 года организациям разрешено объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются, но право собственности на них находится в стадии регистрации, отражать в бухгалтерском учете на отдельном субсчете счета 01 ²Основные средства⌡. С этого момента объект будет включен в состав основных средств.
Для организаций, которые уплачивают налог на прибыль, этот порядок позволяет приблизить бухгалтерский учет к налоговому. Ведь в налоговом учете объект недвижимости можно включить в соответствующую амортизационную группу только с момента подачи документов на госрегистрацию, причем факт подачи документов должен быть документально подтвержден (п. 8 ст. 258 НК РФ).
В то же время учет объекта недвижимого имущества, находящегося в процессе государственной регистрации, в качестве основного средства означает необходимость включения его остаточной стоимости в налоговую базу по налогу на имущество.
Порядок ведения бухгалтерского учета объектов недвижимости с момента ввода в эксплуатацию и до момента получения свидетельства о государственной регистрации организация должна закрепить в своей учетной политике для целей бухгалтерского учета.
НДС
Реализация объектов недвижимости на территории России подпадает под обложение НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сумму НДС, уплаченную продавцу недвижимости, организация-покупатель может предъявить к налоговому вычету (ст. 171 НК РФ) при условии, что:
. объект недвижимого имущества будет использоваться в деятельности организации, которая облагается НДС;
. в расчетных и первичных документах на приобретение объекта (платежном поручении, договоре купли-продажи) сумма НДС выделена отдельной строкой;
. от продавца недвижимости получен счет-фактура, подтверждающий право на вычет.
Вычеты сумм налога, предъявленных продавцами налогоплательщику при приобретении основных средств, производятся в полном объеме после принятия на учет данных основных средств (п. 1 ст. 172 НК РФ).
Входной НДС по приобретенному объекту недвижимости можно предъявить к вычету в тот же день, когда бухгалтер сделает в бухгалтерском учете такую проводку:
Дебет 01 Кредит 08-4 . отражена первоначальная стоимость объекта недвижимости, принятого к бухгалтерскому учету.
В ответах на частные запросы некоторые налоговые инспекторы утверждают, что принять к зачету входной НДС по приобретенному объекту недвижимости можно только после того, как право собственности на этот объект будет зарегистрировано.
Однако если организация закрепила в своей учетной политике ведение учета объектов недвижимости, которые фактически эксплуатируются, но право собственности на них находится в стадии регистрации, на отдельном субсчете счета 01, то НДС можно принять к вычету и не дожидаясь свидетельства о государственной регистрации.
Начисление амортизации
В налоговом учете амортизация начисляется с первого числа месяца, следующего за тем, в котором объект недвижимости был введен в эксплуатацию, а в бухгалтерском учете . с первого числа месяца, который следует за месяцем принятия объекта недвижимости к бухгалтерскому учету (п. 21 ПБУ 06/01).
Обратите внимание! Принятие к бухгалтерскому учету и ввод в эксплуатацию . это не одно и то же. Объекты недвижимости, приобретенные организацией и принятые к бухгалтерском учету (то есть учтенные на счете 01), могут быть переданы в ремонт, на достройку или реконструкцию, переведены на консервацию или же находиться в запасе. Иными словами, если объект принят к бухгалтерскому учету, это не означает, что он находится в эксплуатации.
Однако по объектам недвижимого имущества амортизация может начисляться в общеустановленном порядке, даже если этот объект еще не принят к бухгалтерскому учету и продолжает числиться на счете 08-4. И то при условии, если недвижимое имущество фактически эксплуатируется, а документы переданы на госрегистрацию. Об этом говорится в письмах Минфина РФ от 08.04.03 ≤ 16-0014/121 и от 18.06.01 ≤ 04-05-06/47, а также в п. 52 Методических указаний. Амортизация по таким объектам недвижимости начисляется с первого числа месяца, следующего за датой ввода объекта в эксплуатацию, и отражается на счете 02 ²Амортизация основных средств⌡. Указанный порядок начисления амортизации позволяет, с одной стороны, сблизить бухгалтерский и налоговый учет, а с другой . избежать увеличения налоговой базы по налогу на имущество.
По объектам недвижимости срок их полезного использования устанавливает сама организация, причем будет лучше, если в бухгалтерском и налоговом учете срок службы объекта будет один и тот же. Если организация приобретает недвижимость, которая уже эксплуатировалась прежними владельцами, то определить срок полезного использования можно следующим образом. На основании Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы [7], устанавливается полный срок службы (в месяцах) приобретаемого объекта. Затем этот срок уменьшается на количество месяцев, на протяжении которых данный объект эксплуатировали прежние владельцы. В результате получается тот срок полезного использования, в течение которого организация должна полностью самортизировать объект недвижимого имущества.
В бухгалтерском учете начислять амортизацию по объектам недвижимости можно одним из четырех способов, указанных в п. 18 ПБУ 06/01. Амортизация по объектам жилищного фонда (жилым домам, квартирам, общежитиям и т.д.) начисляется лишь в том случае, если они используются с целью извлечения дохода и учитываются на счете 03 ²Доходные вложения в материальные ценности⌡ (п. 51 Методических указаний).
В налоговом учете начисление амортизации производится только двумя способами . линейным и нелинейным. Причем амортизация по зданиям и сооружениям, которые входят в восьмую . десятую амортизационные группы, начисляется только линейным способом (п. 3 ст. 259 НК РФ).
И в бухгалтерском, и в налоговом учете начисление амортизации приостанавливается (п. 63 Методических указаний, п. 3 ст. 256 НК РФ), если:
. объект недвижимости законсервирован на срок свыше трех месяцев;
. объект недвижимости находится на реконструкции или модернизации сроком свыше 12 месяцев.
Пример.
По договору о купле-продаже от 12.01.04 ООО "Ямбург" приобрело административное здание. Его стоимость составила 3 540 000 руб., в том числе НДС по ставке 18% . 540 000 руб.
Для оплаты организация взяла в банке кредит в размере 3 500 000 руб. под 12% годовых сроком на 90 дней. По условиям договора заемщик должен уплачивать проценты каждые 30 дней. Кредит был получен 15 января 2004 года, и в этот же день организация перечислила деньги продавцу в размере 3 540 000 руб.
Акт приема-передачи здания был подписан 20 января 2004 года, после чего в него было перевезено имущество ООО "Ямбург", и с 1 февраля 2004 года здание фактически эксплуатируется.
2 февраля 2004 года были поданы документы на государственную регистрацию права собственности на здание и оплачен регистрационный сбор в размере 7 500 руб.
2 марта 2004 года ООО "Ямбург" получило Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание.
В бухгалтерском учете организации сделаны такие записи:
| Дата | Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| 15.01.04 | Отражена сумма полученного кредита | 51 | 66 | 3 500 000 |
| 15.01.04 | Произведена оплата продавцу | 60 | 51 | 3 540 000 |
| 20.01.04 | Отражена договорная стоимость здания, принятого по Акту приема-передачи | 08-4 | 60 | 3 000 000 |
| 20.01.04 | Выделена сумма НДС | 19-1 | 60 | 540 000 |
| 31.01.04 | Отражена сумма процентов, начисленная по кредитному договору за март:3 500 000 * 12% / 366 дн. * 16 дн. | 08-4 | 66 | 18 360 |
| 02.02.04 | Произведена оплата за государственную регистрацию права | 76 | 51 | 7 500 |
| 02.02.04 | Плата за госрегистрацию включена в расходы на приобретение объекта недвижимости | 08-4 | 76 | 7 500 |
Теперь рассмотрим два варианта ведения бухгалтерского учета в зависимости от выбранной учетной политики.1-й вариант.
Согласно приказу об учетной политике по ведению бухгалтерского учета ООО "Ямбург" принимает объект недвижимости к бухгалтерскому учету сразу после ввода его в эксплуатацию.
| Дата | Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| 29.02.04 | Отражена сумма процентов, начисленная по кредитному договору за февраль
3 500 000 х 12% / 366 дн. х 29 дн. | 08-4 | 66 | 33 280 |
| 29.02.04 | Здание принято к бухгалтерскому учету (3 000 000 + 7 500 + 18 360 + 33 280) | 01-10 | 08-4 | 3 059 140 |
| 29.02.04 | Сформировано отложенное налоговое обязательство | 68 | 77 | 14 194 |
| 29.02.04 | Сумма НДС предъявлена к налоговому вычету | 68-НДС | 19-1 | 540 000 |
В первоначальную стоимость основного средства (п. 30 ПБУ 15/01) включаются проценты по заемным средствам, начисленные до 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия основного средства к бухгалтерскому учету.У читателя, возможно, возникнет вопрос, почему данная проводка сделана не на дату ввода в эксплуатацию . 1 февраля 2004 года, а в последний день месяца. Дело в том, что принятие объекта недвижимости к бухгалтерскому учету сразу после ввода его в эксплуатацию возможно лишь при соблюдении следующих условий: составлен Акт о приеме-передаче; документы переданы на государственную регистрацию; на счете 08-4 собраны все затраты, связанные с приобретением объекта недвижимости. А затраты на счете 08 будут собраны только в конце месяца, после начисления процентов.
В феврале 2004 года в налоговом учете здание будет включено в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости . 3 000 000 руб.
В бухгалтерском учете плата за регистрацию и сумма начисленных процентов были включены в расходы на приобретение здания. В налоговом учете плата за регистрацию отнесена к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, а сумма начисленных процентов . в состав внереализационных расходов. В результате в бухгалтерском учете возникли временные налогооблагаемые разницы, на основании которых бухгалтер сформировал отложенное налоговое обязательство в размере 14 194 руб. ((18 360 + 33 280 + 7 500 руб.) х 24%).
Так как здание фактически эксплуатируется, организация приняла недвижимость к учету в качестве основных средств, а сумму входного НДС, уплаченного при покупке нежилого помещения, предъявила к налоговому вычету.
| Дата | Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| 02.03.04 | Получено Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание | 01-1 | 01-10 | 3 059 140 |
| 31.03.04 | Отражена сумма процентов, начисленная по кредитному договору за март:3 500 000 х 12% / 366 дн. х 31 дн. | 91-2 | 66 | 35 574 |
В налоговом учете сумма начисленных процентов включена во внереализационные расходы организации.
Срок полезного использования здания, установленный организацией с учетом его фактической эксплуатации прежними владельцами, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете составляет 10 лет (120 месяцев). Начисление амортизации организация производит линейным способом.
С 1 марта 2004 года ООО "Ямбург" может начислять амортизацию по административному зданию как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Ежемесячная сумма амортизации в бухгалтерском учете составит 25 492,8 руб. (3 059 140 руб. / 120 мес.), в налоговом . 25 000 руб. (3 000 000 руб. / 120 мес.).
492,8 руб. (25 492,8 . 25 000) . это часть платы за государственную регистрацию и процентов по заемным средствам, которая через амортизационные отчисления включается в состав расходов в бухгалтерском учете. Следовательно, на эту сумму уменьшается налогооблагаемая временная разница, а вместе с ней погашается и часть отложенного налогового обязательства в размере 118,28 руб. (492,8 х 24%).
В течение всего полезного срока использования здания отложенное налоговое обязательство будет полностью погашено: 118,28 руб. х 120 мес. = 14 194 руб.
| Дата | Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| 31.03.04 | Начислена амортизация за март | 26 | 02 | 25 492,8 |
| 31.03.04 | Погашена часть отложенного налогового обязательства | 77 | 68 | 118,28 |
Рассчитаем сумму налога на имущество за I квартал 2004 года:
(0 + 0 + 3 059 140 + (3 059 140 . 25 492,8 руб.)) / 4 мес. х 2,2% = 33 510 руб.
Таким образом, преимущество рассмотренного варианта принятия к учету объекта недвижимости после ввода его в эксплуатациюсостоит в том, что сумму входного НДС можно предъявить к налоговому вычету сразу после подачи документов на государственную регистрацию. Однако при этом объект недвижимости подпадает под обложение налогом на имущество. Чтобы избежать этого, попробуем отразить приобретение здания иным способом.2-й вариант.
Согласно приказу об учетной политике по ведению бухгалтерского учета ООО "Ямбург" принимает объект недвижимости к бухгалтерскому учету после получения Свидетельства о государственной регистрации.
В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки:
| Дата | Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| 29.02.04 | Отражена сумма процентов, начисленная по кредитному договору за февраль:3 500 000 х 12% / 366 дн. х 29 дн. | 08-4 | 66 | 33 280 |
| 31.03.04 | Отражена сумма процентов, начисленная по кредитному договору за март 3 500 000 х 12% / 366 дн. Х 31 дн. | 08-4 | 66 | 35 574 |
| 31.03.04 | Здание принято к бухгалтерскому учету
(3 000 000 + 7 500 + 18 360 + 33 280 + 35 574) | 01-1 | 08-4 | 3 094 714 |
| 31.03.04 | Сформировано отложенное налоговое обязательство
(3 094 714 . 3 000 000) х 24% | 68 | 77 | 22 732 |
| 31.03.04 | Сумма НДС предъявлена к налоговому вычету | 68-НДС | 19-1 | 540 000 |
В феврале 2004 года в налоговом учете здание было включено в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости 3 000 000 руб.
Несмотря на то что организация приняла здание к бухгалтерскому учету только в марте, начислять амортизацию по этому объекту недвижимости она может как в бухгалтерском, так и в налоговом учете с 1 марта.
Ежемесячная сумма амортизации в бухгалтерском учете составляет 25 789,28 руб. (3 094 714 руб. / 120 мес.), а в налоговом . 25 000 руб. (3 000 000 руб. / 120 мес.).
789,28 руб. (25 789,28 руб. . 25 000 руб.) . это часть платы за государственную регистрацию и процентов по заемным средствам, которая через амортизационные отчисления включается в состав расходов в бухгалтерском учете. Следовательно, на эту сумму уменьшается налогооблагаемая временная разница, а вместе с ней погашается и часть отложенного налогового обязательства в размере 189,43 руб. (789,28 х 24%). В течение полезного срока использования здания отложенное налоговое обязательство будет полностью погашено: 189,43 руб. х 120 мес. = 22 732 руб.
| Дата | Содержание операции | Дебет | Кредит | Сумма, руб. |
| 31.03.04 | Начислена амортизация за март | 26 | 02 | 25 789,28 |
| 31.03.04 | Погашена часть отложенного налогового обязательства | 77 | 68 | 189,43 |
Рассчитаем сумму налога на имущество за I квартал 2004 года:
(0 + 0 + 0 + (3 094 714 . 25 789,28 руб.)) / 4 мес. х 2,2% = 16 879 руб.
Таким образом, во втором варианте сумма налога на имущество за I квартал оказалась значительно меньше, чем в первом варианте. Поэтому, на наш взгляд, организациям гораздо выгоднее учитывать объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано, на счете 08.[1] Федеральный закон от 21.07.97 ≤ 122-ФЗ ²О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним⌡.
[2] Положение по бухгалтерскому учету ²Учет основных средств⌡ ПБУ 6/01, утв. Приказом МФ РФ от 30.03.01 ≤ 26н.
[3] Положение по бухгалтерскому учету ²Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию⌡ ПБУ 15/01, утв. Приказом МФ РФ от 02.08.01 ≤ 60н.
[4] Методические рекомендации по применению главы 25 ²Налог на прибыль⌡ НК РФ, утв. Приказом МНС РФ от 20.12.02 ≤ БГ-3-2/729.
[5]Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом МФ РФ от 13.10.03 ≤ 91н.
[6] Постановление Госкомстата РФ от 21.01.03 ≤ 7.
[7] Постановление Правительства РФ от 01.01.02 ≤ 1 об утверждении Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы.
