Правовое регулирование. Общие вопросы

Для организаций торговли и общественного питания использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества является весьма распространенным. Особенно это касается торговых и складских площадей, зданий и сооружений и некоторых видов транспортных средств.
Общие положения договора об аренде, а также нормы, регулирующие заключение договоров отдельных видов объектов аренды, установлены главой 34 ГК РФ.
Что касается регулирования бухгалтерского учета операций, связанных с арендой объектов основных средств (или иных активов, которые могут быть объектами аренды), то отдельного нормативного акта на это счет в настоящее время не существует. В прежней редакции ПБУ 6/98 имелся раздел, который устанавливал общие принципы организации и ведения бухгалтерского учета арендных операций. В действующей редакции ПБУ 6/01 соответствующий раздел исключен.
Таким образом, при ведении бухгалтерского учета операций, связанных с арендой, следует руководствоваться положениями и нормами других документов системы нормативного регулирования бухгалтерского учета . Планом счетов (Инструкцией по применению Плана счетов), ПБУ 9/99, ПБУ 10/99 и т.д. Заметим, что в системе Международных стандартов финансовой отчетности имеется отдельный стандарт, регулирующий организацию учета по договору аренды.
Кроме того, к системе правового регулирования арендных отношений следует отнести судебную и арбитражную практику, накопленную со времени введения в действие части второй ГК РФ.
Вопросы отражения расходов и доходов, связанных с арендой, в налоговом учете, регулируются нормами части второй НК РФ (в частности, глав 21 и 25 НК РФ).
При аренде государственного и муниципального имущества следует учитывать нормативные документы и документы, носящие разъясняющие характер, выпущенные Минимущества РФ.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В случае аренды зданий, сооружений или нежилых помещений продукция и доходы могут быть оценены в составе общего размера доходов, полученных от реализации продукции (работ, услуг), изготовленной (выполненных, оказанных) с использованием арендованного имущества.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Для имущества, относимого к федеральному или муниципальному в качестве собственника выступает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и соответствующие региональные и муниципальные органы управления.
В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 3 Информационного письма Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. ≤ 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее . Письма ВАС ≤ 66) разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

То есть, например, договор, заключенный на срок с 1 июня 2003 по 31 мая 2004 года, считается заключенным на полный год, и подлежит государственной регистрации. Из этого разъяснения вытекает еще одно следствие . первым днем срока действия договора является первый день, указанный в договоре, и, соответственно, последним . последний. Другими словами, при расчете арендной платы эти дни не исключаются. Например, договор, заключенный на срок со 2 по 22 сентября 2003 года должен считаться заключенным на срок 21 день. Из этого периода следует исходить при осуществлении расчетов.

При применении требований пункта 3 статьи 609 ГК РФ, которым установлено, что договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества; при этом следует учитывать разъяснение, приведенное в пункте 2 Письма ВАС ≤ 66, в соответствии с которым к такому договору применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора. Например, договор аренды с правом выкупа отличается от договора купли-продажи имущества в кредит тем, что арендодатель не обязан передать арендованное имущество арендатору по истечении срока аренды, если тем не оплачена вся оговоренная сумма арендной платы. Напротив, договор аренды прекращается, бывший арендатор не имеет права требовать передачи не полностью оплаченного имущества, и, формально, арендодатель может заключить аналогичный договор с другим арендатором.

ГК РФ (статья 610) не ограничивает предельного срока аренды . в соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок договора аренды определяется договором. Однако в пункте 3 статьи 610 ГК РФ содержится отсылочная норма на другие законодательные акты, которыми могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, Земельный кодекс РФ ограничивает максимальный срок договора аренды земельных участков 49 годами.

В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Вместе с тем, пунктом 24 Письма ВАС ≤ 66 разъяснено, что указанная норма не распространяется на случаи внесения изменений в договоре, касающихся сведений об арендодателе (наименование, банковские реквизиты и т.п.).

Срок действия договора и размер арендной платы при переходе права собственности на объект аренды пересмотру не подлежат.

Также в данной статье читайте:

Бухгалтерский учет основных операций по договору аренды
Особенности оплаты коммунальных расходов
Особенности аренды государственного и муниципального имущества

Полностью статья опубликована в журнале "Бухучет и налоги в торговле и общественном питании" ≤6 2004 г.