ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН "О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации"

Статья 1

Внести в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, ≤ 32, ст. 3340; 2001, ≤ 1, ст. 18; ≤ 23, ст. 2289; ≤ 33, ст. 3413; 2002, ≤ 22, ст. 2026; 2003, ≤ 21, ст. 1958; ≤ 28, ст. 2879) следующие изменения:
1) в статье 220:
а) в пункте 1:
абзацы первый и второй подпункта 1 изложить в следующей редакции:
"1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.";
подпункт 2 изложить в следующей редакции:
"2) в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.
В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:
расходы на разработку проектно-сметной документации;
расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
В фактические расходы на приобретение квартиры или доли (долей) в ней могут включаться:
расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.
Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки или доли (долей) в них.
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет:
при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;
при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с пунктом 2 статьи 20 настоящего Кодекса.
Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.";
б) абзац первый пункта 2 дополнить словами ", если иное не предусмотрено настоящей статьей";
в) дополнить пунктом 3 следующего содержания:
"3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (далее в настоящем пункте - налоговый агент) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утверждаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.
Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета у одного налогового агента по своему выбору. Налоговый агент обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданного налоговым органом.
Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента в соответствии с настоящим пунктом должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика, документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, которые указаны в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи.
В случае, если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, определенной в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 настоящей статьи, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в порядке, который предусмотрен пунктом 2 настоящей статьи.";
2) в статье 224:
а) абзац пятый пункта 2 изложить в следующей редакции:
"суммы экономии на процентах при получении налогоплательщиками заемных (кредитных) средств в части превышения размеров, указанных в пункте 2 статьи 212 настоящего Кодекса, за исключением доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование налогоплательщиками целевыми займами (кредитами), полученными от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованными ими на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, на основании документов, подтверждающих целевое использование таких средств.";
б) дополнить пунктом 5 следующего содержания:
"5. Налоговая ставка устанавливается в размере 9 процентов в отношении доходов в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 года, а также по доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 года.".

Статья 2

Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2005 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Президент Российской Федерации
В.ПУТИН
Москва, Кремль
20 августа 2004 года
≤ 112-ФЗ

_____________________________________________________________________________________________________

Комментарий "АиК"

Очередные поправки налогового законодательства РФ коснулись гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ. Федеральный закон от 20.08.04 ≤ 112-ФЗ (далее . Закон) внес изменения в порядок получения налогоплательщиками имущественных налоговых вычетов. В обновленной редакции глава начнет действовать с 1 января 2005 г.
Основные различия в условиях предоставления имущественного налогового вычета по НДФЛ до и после вступления Закона в силу для удобства читателей сведены в приведенную ниже таблицу.

Порядок предоставления имущественного налогового вычета, действующий в настоящее время	Порядок предоставления имущественного налогового вычета, который начнет действовать с 1 января 2005 г.
Вычет предоставляется в суммах:
полученных от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей;	полученных от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков и земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более;
полученных от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более;	полученных от продажи жилых домов, квартир, включая приватизированные жилые помещения*, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей;
полученных от продажи доли (ее части) в уставном капитале организации, которая находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей;	имущественный вычет не предусмотрен;
полученных от продажи доли (ее части) в уставном капитале организации, которая находилась в собственности налогоплательщика три года и более;	имущественный вычет не предусмотрен;
израсходованных на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме , направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры. Общий размер такого вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ.	израсходованных на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. Общий размер такого вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ.

* Жирным шрифтом выделены внесенные Законом изменения.

Из сравнительной таблицы видно, что в соответствии с поправками, внесенными в ст. 220 НК РФ, вычет по НДФЛ на всю вырученную от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков сумму можно будет получить, если гражданин владел проданным имуществом три и более лет в отличие от ныне действующего ограничения в пять и более лет. Кроме того, уточняется, что имущественный вычет будет предоставляться при продаже приватизированных жилых помещений, а также долей в указанном имуществе. Исключена норма, предусматривающая распределение соответствующего размера имущественного налогового вычета между совладельцами имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, пропорционально их доле или по договоренности между ними.

Как и прежде, законодатель предоставляет право физическим лицам, продавшим долю (ее часть) в уставном капитале организации, уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Между тем, начиная со следующего года, такие налогоплательщики не смогут воспользоваться правом на получение имущественного вычета в суммах, поступивших от продажи доли в уставном капитале. Напомним, по правилам, установленным ныне действующей редакцией гл. 23 НК РФ, если период владения долей составляет менее трех лет, то имущественный вычет предоставляется в пределах 125 000 рублей, если три года и более . в пределах всей поступившей суммы.
Новшества, связанные с предоставлением вычета покупателям или застройщикам жилья, прежде всего коснутся тех из них, кто привлекает для этих целей заемные денежные средства. Напомним, что такие граждане в настоящее время имеют возможность уменьшить налоговую базу по НДФЛ в сумме, направленной на погашение процентов исключительно по ипотечным кредитам (кредитование под залог приобретаемого недвижимого имущества), полученным ими в банках РФ. После вступления в силу поправок аналогичное правило будет действовать в отношении всех целевых займов (кредитов), полученных как от кредитных организаций, так и от иных организаций РФ. Главное, чтобы заемные денежные средства были фактически израсходованы налогоплательщиками на новое строительство или на приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Согласно новой редакции, налогоплательщики, приобретающие долю в жилых домах или квартирах, также будут иметь право на имущественный вычет в сумме, израсходованной на ее приобретение. Однако такую поправку кроме как технической по-другому не назовешь. Об этом свидетельствует норма, присутствующая как в сегодняшнем варианте ст. 220 НК РФ, так и в обновленном, где указано, что в случае приобретения имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета должен распределяться между совладельцами в соответствии с их долей собственности или с их письменным заявлением (если речь идет об общей совместной собственности).

Общий размер имущественного налогового вычета, так же как и сейчас, будет ограничен 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по кредитам (займам). Применять вычет налогоплательщик по-прежнему сможет, если выполнит три условия:
 -  произведет оплату из своих средств, а не за счет работодателя или кого-либо еще;
 -  передаст продавцу недвижимости исключительно денежные средства (это следует из того, что расходы налогоплательщика должны быть подтверждены платежными документами, подтверждающими факт уплаты денежных средств);
 -  жилье должно быть приобретено не у взаимозависимого лица (в целях применения имущественного налогового вычета взаимозависимость должна быть установлена судом).

Впервые в Законе приведен перечень фактических расходов, размер которых может быть учтен при предоставлении имущественного вычета. В частности, к таким расходам при приобретении (строительстве) жилого дома или доли (долей) в нем относятся:
 -  расходы на разработку проектно-сметной документации;
 -  расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
 -  расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
 -  расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
 -  расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Подчеркнем, что последний вид расходов налоговые органы никогда не рассматривали как составную часть расходов на строительство жилого дома, указывая, что они не связаны непосредственно с его возведением. Однако после вступления поправок в силу налогоплательщикам уже на законных основаниях можно будет включать их в состав имущественного вычета.
Приобретая квартиру или долю (доли) в ней, налогоплательщик может учесть в фактических расходах:
 -  расходы на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
 -  расходы на приобретение отделочных материалов;
 -  расходы на работы, связанные с отделкой квартиры.

Важно, что расходы на достройку и отделку жилого дома, а также расходы на отделку квартиры могут быть приняты к вычету лишь при условии, если в договоре будет указано приобретение незавершенных строительством жилого дома или квартиры (прав на квартиру) без отделки. Отметим, что аналогичный порядок фактически действует и сейчас, в частности, он приведен в Письме МФ РФ от 27.03.03 ≤ 04-04-06/52.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик, как и прежде, должен представить документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем. В случае же приобретения квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме могут быть представлены договор купли-продажи и акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику. Благодаря такой поправке значительная часть налогоплательщиков сможет предъявить имущественный вычет и до получения правоустанавливающих документов.

Покупатели и застройщики жилья смогут воспользоваться имущественным вычетом и не дожидаясь конца налогового периода. Это объясняется тем, что его можно будет получить не только у налоговиков при подаче налоговой декларации, но и у налогового агента . одного по выбору налогоплательщика. Для этого налогоплательщику необходимо получить в налоговых органах подтверждение права на имущественный налоговый вычет. Сделать это налоговые органы будут обязаны в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи налогоплательщиком вместе со всеми необходимыми документами, подтверждающими такое право, заявления. Форму таких подтверждений должна утвердить Федеральная налоговая служба.

Закон также уменьшает ставку по НДФЛ на доходы, полученные от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами на приобретение или строительство жилья. Вместо нынешних 35% она составит 13%. Кроме того, на переходный период формирования рынка ипотечных ценных бумаг снизится до 9% ставка по доходам от облигаций с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г.