Помимо арендной платы, фирме, планирующей арендовать помещение, необходимо решить еще, как она будет оплачивать "коммуналку": возмещать стоимость услуг арендодателю, оплачивать их собственнику сверх арендной платы, либо разбираться напрямую с поставщиком. От выбранного способа зависит и налоговый учет данных затрат.

Проблемы НДС
Итак, фирма арендует нежилое помещение. Довольно часто оплата коммунальных услуг происходит путем компенсации арендодателю части их стоимости, потребленной арендатором. Данные расходы компенсируются на основании выставленного собственником счета, акта и расчета-обоснования. По мнению Минфина, такое оформление отношений между собственником и арендатором не подпадает под обложение НДС. Свою точку зрения финансисты объясняют следующим образом.
Объект обложения данным налогом ? операции по реализации товаров (работ, услуг, передаче имущественных прав) на территории Российской Федерации, по которым выставляются счета-фактуры (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК). По расходам на "коммуналку", не включенным в стоимость услуг по аренде помещения, счета-фактуры арендодателями арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг не производится. Следовательно, о том, чтобы выделять по данным операциям суммы НДС, а тем более принимать его к вычету, не может быть и речи, чему свидетельствует письмо Минфина от 27 декабря 2007 года N 03-03-06/1/895.
Данный вывод подтверждается и позицией Президиума ВАС. Согласно пункту 22 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения. Арендодатель сам получает электроэнергию в качестве абонента, заключив договор энергоснабжения, а арендатор пользуется получаемой арендодателем электроэнергией в связи с арендой помещения. Значит, соответствующее соглашение фактически устанавливает порядок определения расходов арендатора на электроэнергию в арендованном помещении и является частью договора аренды. Аналогичные выводы содержатся и в постановлениях некоторых федеральных арбитражных судов (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16 июня 2008 г. по делу N А29-4352/2007).
Справедливости ради стоит сказать, что периодически судьи принимают решения в пользу налогоплательщиков в данном вопросе. Ярким примером тому является постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2007 года N А56-39141/2006. Арбитры отметили, что в договоре аренды была предусмотрена обязанность арендатора заключить договор с арендодателем на водо-, тепло-, газо-, электроснабжение. В нем стороны установили, что расходы на коммунальные услуги возмещаются арендатором арендодателю пропорционально занимаемой площади. Суд счел такой порядок распределения "коммуналки" правомерным и постановил, что арендатору для обоснования указанных платежей не нужно требовать от арендодателя счета энергоснабжающих организаций.
Как видим, "транзитный" способ оплаты коммунальных услуг является не слишком привлекательным с точки зрения налогообложения для арендатора. Произвести вычет "входного" НДС возможно следующим образом: в случае заключения прямых договоров с поставщиком "коммуналки", либо при оплате данных услуг в составе арендной платы, без отдельного выделения их стоимости.

Обоснованный расход
Второй проблемой компании, арендующей офис, является учет затрат на коммунальные услуги в целях исчисления налога на прибыль организаций. К счастью для налогоплательщиков, закон в данном вопросе не слишком суров.
Расходы арендатора на приобретение "коммуналки" могут быть учтены для целей налогообложения, если они обоснованны и документально подтверждены надлежащим образом. Например, заключенными договорами с поставщиками таких услуг или соглашением с арендодателем о возмещении расходов на приобретение данных услуг, потребляемых арендатором.
В письме Минфина от 29 мая 2008 года N 03-03-06/1/339 говорится о том, что данные затраты, произведенные на основании договоров, заключенных арендатором с поставщиками таких услуг, учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. Также они могут быть отнесены на материальные расходы. Способ их учета зависит от учетной политики и вида осуществляемой налогоплательщиком деятельности.
В случае отражения в договоре аренды условия о возмещении арендатором расходов арендодателя на приобретение указанных услуг такие расходы учитываются арендатором в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, как составная часть арендной платы (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК).