Ïðèîáðåòàÿ ïîìåùåíèå â ñîáñòâåííîñòü, êîìïàíèè äîâîëüíî ÷àñòî íå óñïåâàþò ñðàçó ïåðåçàêëþ÷èòü äîãîâîðû íà îêàçàíèå êîììóíàëüíûõ óñëóã. Âåäü, êàê èçâåñòíî, ýòà ïðîöåäóðà çàíèìàåò ìíîãî âðåìåíè. ×òîáû íå îñòàòüñÿ áåç ñâåòà, âîäû è òåïëà, ôèðìû ïûòàþòñÿ íàéòè âûõîä èç ïîëîæåíèÿ.
Îäíàêî êîììóíàëüùèêîâ íåðàñòîðîïíîñòü ôèðì íå ñèëüíî âîëíóåò. Ñ÷åòà äîëæíû áûòü îïëà÷åíû. Êòî ýòî ñäåëàåò . ñòàðûé ñîáñòâåííèê èëè íîâûé - áåç ðàçíèöû. À âîò ìîæíî ëè ó÷åñòü òàêèå ïëàòåæè â ñîñòàâå "íàëîãîâûõ" çàòðàò?
Ìèíôèí ïðîòèâ ïîðó÷èòåëåé
Íåêîòîðûå êîìïàíèè çàêëþ÷àþò äîãîâîð ïîðó÷èòåëüñòâà. Ïî íåìó íîâûé ñîáñòâåííèê îïëà÷èâàåò äîãîâîðû, ðàíåå çàêëþ÷åííûå ñòàðûì âëàäåëüöåì ñ ïîñòàâùèêàìè òåïëà è ñâåòà. Ïðè ýòîì äîëæíèêîì âûñòóïàåò ïðåæíèé ñîáñòâåííèê ïîìåùåíèÿ, ïîðó÷èòåëåì - íîâûé âëàäåëåö, à êðåäèòîðîì ÿâëÿåòñÿ êîììóíàëüíàÿ ñëóæáà. À áóõãàëòåðà ôèðìû, êîòîðàÿ êóïèëà ïîìåùåíèå, êîíå÷íî, èíòåðåñóåò: ìîæíî ëè â ýòîé ñèòóàöèè ó÷åñòü ðàñõîäû ïî îïëàòå ýëåêòðè÷åñòâà, îòîïëåíèÿ, âîäû â ñîñòàâå "íàëîãîâûõ" çàòðàò. Íàïîìíèì: ïðè îáû÷íûõ óñëîâèÿõ òàêèå òðàòû âêëþ÷àþò â ñîñòàâ ïðî÷èõ ðàñõîäîâ, ñâÿçàííûõ ñ ïðîèçâîäñòâîì è ðåàëèçàöèåé (ïîäï. 49 ï. 1 ñò. 264 ÍÊ ÐÔ).
Îáðàòèìñÿ ê çàêîíó
Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ ÐÔ
"Ñòàòüÿ 361. Äîãîâîð ïîðó÷èòåëüñòâà
Ïî äîãîâîðó ïîðó÷èòåëüñòâà ïîðó÷èòåëü îáÿçûâàåòñÿ ïåðåä êðåäèòîðîì äðóãîãî ëèöà îòâå÷àòü çà èñïîëíåíèå ïîñëåäíèì åãî îáÿçàòåëüñòâà ïîëíîñòüþ èëè â ÷àñòè.
Äîãîâîð ïîðó÷èòåëüñòâà ìîæåò áûòü çàêëþ÷åí òàêæå äëÿ îáåñïå÷åíèÿ îáÿçàòåëüñòâà, êîòîðîå âîçíèêíåò â áóäóùåì."
Îäíàêî ïîðó÷èòåëþ ýòîãî äåëàòü íåëüçÿ. Òàê ñ÷èòàþò ïðåäñòàâèòåëè ãëàâíîãî ôèíàíñîâîãî âåäîìñòâà íàøåé ñòðàíû (ïèñüìî Ìèíôèíà Ðîññèè îò 25 ìàÿ 2006 ã. ˜ 03-03-04/1/477). Ëîãèêà ÷èíîâíèêîâ òàêîâà. Îïëà÷èâàÿ êîììóíàëüíûå óñëóãè, íîâûé õîçÿèí ïîìåùåíèÿ èñïîëíÿåò îáÿçàòåëüñòâà ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà. Ê ïîðó÷èòåëþ, êîòîðûé èñïîëíèë îáÿçàòåëüñòâî, ïåðåõîäÿò ïðàâà êðåäèòîðà ïî ýòîìó îáÿçàòåëüñòâó (ï. 1 ñò. 365 ÃÊ ÐÔ). Èíà÷å ãîâîðÿ, çàïëàòèâ çà ñòàðîãî õîçÿèíà, íîâûé âëàäåëåö ëèøü ïîêðûë ÷óæîé äîëã. È ïîëó÷èë ïðàâî òðåáîâàòü îò ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà âîçìåñòèòü ñâîè ðàñõîäû.
Ïî ìíåíèþ ôèíàíñèñòîâ, òàêèå çàòðàòû íå ÿâëÿþòñÿ äëÿ íîâîãî õîçÿèíà ýêîíîìè÷åñêè îáîñíîâàííûìè (ï. 1 ñò. 252 ÍÊ ÐÔ). Çíà÷èò, èõ íåëüçÿ ó÷åñòü â ñîñòàâå "íàëîãîâûõ" ðàñõîäîâ.
Ðóêîâîäñòâóÿñü ýòèì ïèñüìîì, èíñïåêòîðû, ñêîðåå âñåãî íå ïðèìóò ïîäîáíûå òðàòû â óìåíüøåíèå íàëîãîîáëàãàåìîé ïðèáûëè. È äîâîäû, ÷òî ðàñõîäû ÿâëÿþòñÿ îáîñíîâàííûìè, ïîòîìó ÷òî áåç íèõ íåâîçìîæíî âåñòè äåÿòåëüíîñòü, íàëîãîâèêîâ íå óáåäÿò. Ñâîþ ïðàâîòó ôèðìàì ïðèäåòñÿ îòñòàèâàòü â ñóäåáíûõ èíñòàíöèÿõ.
Çàìåòèì: ôèíàíñèñòû ïîä÷åðêíóëè, ÷òî òàê áóäåò íå âñåãäà. Êàê òîëüêî íîâûé âëàäåëåö çäàíèÿ çàêëþ÷èò ñ êîììóíàëüùèêàìè äîãîâîð îò ñâîåãî èìåíè, îí ïîëó÷èò ïðàâî îòíîñèòü êîììóíàëüíûå ïëàòåæè íà çàòðàòû, óìåíüøàþùèå îáëàãàåìóþ ïðèáûëü.
Áåðåì ïðèìåð ñ àðåíäàòîðîâ
Äëÿ òîãî, ÷òîáû íå íàâëåêàòü íà ñåáÿ ãíåâ íàëîãîâûõ êîíòðîëåðîâ, ìîæíî âîñïîëüçîâàòüñÿ ñõåìîé, êîòîðóþ ïðèìåíÿþò ïðè àðåíäå ïîìåùåíèÿ. Òàê, åñëè ó àðåíäàòîðà íåò ïðÿìûõ äîãîâîðîâ ñ êîììóíàëüíûìè ñëóæáàìè, ó íåãî åñòü äâà âàðèàíòà. Ëèáî ïåðå÷èñëÿòü ñîáñòâåííèêó äåíüãè â ñîñòàâå àðåíäíîé ïëàòû, ëèáî - â êà÷åñòâå âîçìåùåíèÿ çàòðàò.
 íàøåé ñèòóàöèè ìîæíî èñïîëüçîâàòü âòîðîé âàðèàíò. À èìåííî: íîâûé è ñòàðûé âëàäåëåö ìîãóò ïðåäóñìîòðåòü â äîãîâîðå, ÷òî ïî ñ÷åòàì ïëàòèò áûâøèé õîçÿèí (ïîêà ïåðåîôîðìëåíèå îòíîøåíèé ñ êîììóíàëüíûìè ñëóæáàìè íå çàêîí÷åíî). À íîâûé õîçÿèí - âîçìåùàåò åìó ïîíåñåííûå ðàñõîäû.
Äëÿ ýòîãî íóæíî ñîñòàâèòü äîïîëíèòåëüíîå ñîãëàøåíèå ê äîãîâîðó. È òàì ïðîïèñàòü, ÷òî, îïëàòèâ ñ÷åòà êîììóíàëüùèêîâ, ïðåæíèé õîçÿèí çäàíèÿ âûñòàâëÿåò àíàëîãè÷íûå ñ÷åòà íîâîìó âëàäåëüöó. Íàëîãîâûå ðàáîòíèêè íå âîçðàæàþò ïðîòèâ òàêîãî ïîâîðîòà ñîáûòèé. Îíè ñîîáùèëè îá ýòîì åùå â 2004 ãîäó (ïèñüìî ÓÌÍÑ ÐÔ ïî ã. Ìîñêâå îò 26 ôåâðàëÿ 2004 ã. ˜ 26-12/12888). Èíñïåêòîðû ñïðàâåäëèâî ïîëàãàþò, ÷òî ðàñõîäû ïî ñîäåðæàíèþ èìóùåñòâà äîëæåí íåñòè åãî íîâûé ñîáñòâåííèê (ñò. 210 ÃÊ ÐÔ). À êîìïåíñàöèîííûå âûïëàòû ñòàðîìó âëàäåëüöó îòíîñÿòñÿ ê òàêîâûì.
Îäíàêî ðåâèçîðû ïîä÷åðêíóëè: óêàçàííûå òðàòû íóæíî îáÿçàòåëüíî ïîäòâåðäèòü ïåðâè÷íûìè äîêóìåíòàìè. Êàê ðàç òàêèìè äîêóìåíòàìè è áóäóò "ïåðåâûñòàâëåííûå" êîììóíàëüíûå ñ÷åòà îò ñòàðîãî âëàäåëüöà.
Çàìåòüòå: åñòü ñëó÷àè, êîãäà èíñïåêòîðû íå ïðèçíàþò âîçìåùàåìûå ïëàòåæè îïëàòîé "êîììóíàëêè". Ýòî ïðîèçîéäåò, åñëè ñóììà ñ÷åòà áûâøåãî âëàäåëüöà îêàæåòñÿ áîëüøå òîé, ÷òî óêàçàíà â ñ÷åòå êîììóíàëüíîé ñëóæáû. Ðåâèçîðû îòìå÷àþò: â ýòîì ñëó÷àå íîâûé ñîáñòâåííèê äîëæåí áóäåò äîêàçàòü, ÷òî ñóììà ïðåâûøåíèÿ òîæå ýêîíîìè÷åñêè îáîñíîâàíà è "ñâÿçàíà ñ äåÿòåëüíîñòüþ, íàïðàâëåííîé íà ïîëó÷åíèå äîõîäà".
Ñòàðûé ñîáñòâåííèê . â íàêëàäå?
Ó áûâøåãî âëàäåëüöà çäàíèÿ ïðè ïîëó÷åíèè êîìïåíñàöèè ìîæåò âîçíèêíóòü ïðîáëåìà. Âåäü, âñå â òîì æå 2004 ãîäó íàëîãîâèêè ïîòðåáîâàëè âêëþ÷àòü òàêèå ïëàòåæè â ñîñòàâ äîõîäîâ (ï. 4 ïèñüìà ÌÍÑ Ðîññèè îò 26 ìàÿ 2004 ˜ 02-1-16/36). Ïðàâäà, ðå÷ü â ïèñüìå èäåò îá àðåíäîäàòåëÿõ. Íî â íàøåì ñëó÷àå ñèòóàöèè ïîõîæè. Çà èñêëþ÷åíèåì òîãî, ÷òî âìåñòî àðåíäîäàòåëÿ âûñòóïàåò ñòàðûé õîçÿèí çäàíèÿ.
Ìîæíî, êîíå÷íî, îòñòàèâàòü ñâîè ïðàâà è ñïîðèòü ñ èíñïåêòîðàìè.
 êà÷åñòâå àðãóìåíòà ïîñëóæèò òî, ÷òî àðåíäîäàòåëü è ñòàðûé õîçÿèí . ýòî âñå-òàêè íå îäíî è òî æå. Ñäàâàÿ ïîìåùåíèå â àðåíäó, àðåíäîäàòåëü ïðîäîëæàåò îñòàâàòüñÿ åãî ñîáñòâåííèêîì. À ïðîäàâåö çäàíèÿ ïåðåäàåò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåãî ïîêóïàòåëþ. Ðàç ìåæäó íèìè åñòü òàêàÿ ñóùåñòâåííàÿ ðàçíèöà, òî è òðåáîâàíèÿ.
Åñëè ýòîò àðãóìåíò "íå ñðàáîòàåò", ìîæíî ïðèâåñòè äðóãîé. Ñîãëàñèìñÿ ñ èíñïåêòîðàìè: äà, ïî àíàëîãèè ñ àðåíäîäàòåëåì ñòàðûé âëàäåëåö çäàíèÿ äîëæåí âêëþ÷àòü êîìïåíñàöèîííûå âûïëàòû â äîõîäû. Íî òîãäà, "ïî ïðèìåðó" òîãî æå àðåíäîäàòåëÿ, îí âïðàâå âêëþ÷èòü ïëàòåæè, êîòîðûå ïåðå÷èñëèë êîììóíàëüíûì ñëóæáàì, â ðàñõîäû. Ðàçðåøèëè ýòî äåëàòü ñàìè æå íàëîãîâèêè . ñì. âñå òîò æå ïóíêò 4 òîãî æå ïèñüìà ÌÍÑ Ðîññèè îò 26 ìàÿ 2004 ˜ 02-1-16/36.
È, íàêîíåö, òðåòèé àðãóìåíò - ïîçèöèÿ ñëóæèòåëåé Ôåìèäû (ï. 12 Èíôîðìàöèîííîãî ïèñüìà Ïðåçèäèóìà ÂÀÑ ÐÔ îò 11 ÿíâàðÿ 2002 ˜ 66). Ïðàâäà, îíî, îïÿòü æå, êàñàåòñÿ àðåíäíûõ "ðàçáîðîê". Àðáèòðû ñ÷èòàþò, ÷òî îïëàòà êîììóíàëüíûõ óñëóã íå ÿâëÿåòñÿ àðåíäíîé ïëàòîé. Çíà÷èò, ïî ìíåíèþ ñóäåé, è äîõîäà ó àðåíäîäàòåëÿ çäåñü íå áóäåò.
Îäíàêî, íåñìîòðÿ íà âñå ïåðå÷èñëåííûå äîâîäû, áûâøèé ñîáñòâåííèê ìîæåò íå ïîäïèñàòü ñîãëàøåíèå î âîçìåùåíèè ðàñõîäîâ íà "êîììóíàëêó".
Íî è çäåñü îò÷àèâàòüñÿ íå ñòîèò. Ìîæíî ïðåäëîæèòü åìó òàêîé âàðèàíò.
 äîãîâîðå êóïëè . ïðîäàæè çäàíèÿ âû óâåëè÷èâàåòå åãî ñòîèìîñòü íà ñóììó êîììóíàëüíûõ ïëàòåæåé. Åå íóæíî ðàññ÷èòàòü èñõîäÿ èç ïðåäïîëàãàåìîãî âðåìåíè ïåðåçàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðîâ ñ êîììóíàëüíûìè ñëóæáàìè.  èòîãå ïîëó÷èòñÿ, ÷òî íîâûé âëàäåëåö âûïëàòèò ñòàðîìó õîçÿèíó âñþ ñóììó "êîììóíàëêè" ñðàçó . â ñîñòàâå ïëàòû çà êóïëåííûé îáúåêò. Ñòàðûé æå âëàäåëåö îòðàçèò ýòó ñóììó â ñîñòàâå âûðó÷êè îò ðåàëèçàöèè ïîìåùåíèÿ. Ïîíÿòíî, ÷òî âûðó÷êà îò ïðîäàæè ÷åãî áû òî íè áûëî . ýòî íàëîãîîáëàãàåìûé äîõîä ôèðìû. Íî ïîëó÷èòü "ñðàçó ìíîãî äåíåã" - òîæå ïåðñïåêòèâà çàìàí÷èâàÿ.
 äàëüíåéøåì ïîìîæåò äîãîâîð
 äàëüíåéøåì, ÷òîáû èçáàâèòü ñåáÿ îò íåïðèÿòíîñòåé, â äîãîâîðå ñ êîììóíàëüíûìè ñëóæáàìè îáÿçàòåëüíî ïðåäóñìîòðèòå òàêîé ïóíêò: "Ïðè ïåðåõîäå ïðàâà ñîáñòâåííîñòè îò ñòàðîãî âëàäåëüöà ê íîâîìó, îáÿçàííîñòü ïî óïëàòå êîììóíàëüíûõ óñëóã ïåðåõîäèò ê íîâîìó ñîáñòâåííèêó èìóùåñòâà".
Ýòîò íåáîëüøîé, êàçàëîñü áû, ïóíêò ïîìîæåò äîêàçàòü êàê ýêîíîìè÷åñêóþ îáîñíîâàííîñòü çàòðàò, òàê è ïîñëóæèò äîêóìåíòàëüíûì ïîäòâåðæäåíèåì (âìåñòå ñî ñ÷åòàìè, êîòîðûå êîììóíàëüùèêè òåïåðü áóäóò âûñòàâëÿòü âàì "íàïðÿìóþ") ïîíåñåííûõ ðàñõîäîâ.
Êîíå÷íî, ìíîãèå, ïðî÷èòàâ ýòîò ñîâåò, âîçðàçÿò. Âåäü äîãîâîð ñ ïîñòàâùèêàìè ýíåðãîðåñóðñîâ ñòàíäàðòíûé. È, ïîíÿòíî, "êîììóíàëüùèêè" íå çàáîòÿòñÿ î êîíòðàãåíòàõ. Íî ëþáîé, äàæå îáÿçàòåëüíûé, äîãîâîð ìîæíî èçìåíèòü. Íóæíî ëèøü ñîñòàâèòü ïðîòîêîë ðàçíîãëàñèé.
